안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 앞으로 지방에도 부동산 훈풍이 불까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 대로 부동산 공급 정책이 수도권 중심으로 조정되면 지방 시장에 간접적으로 “훈풍”이 불 수 있는 구조가 만들어질 수 있습니다. 다만, 이걸 단순히 “공급 줄어든다 → 집값 오른다”로 보기엔 전제 조건이 꽤 많습니다.1. 이재명 후보 공약에서 나타나는 부동산 스탠스급격한 규제 완화나 추가 공급 확대는 하지 않겠다는 입장“시장 안정 기조 유지”에 초점 → 공급 정책도 선택적·속도 조절형수도권 일부 지역(특히 1기 신도시 정비, 역세권 중심) 중심>> 지방 신규 공급은 축소될 가능성이 있습니다.2. “지방 공급 위축 = 지방 집값 상승?”단순히 공급이 줄었다고 해서 무조건 훈풍이 부는 건 아닙니다. 수요가 전제돼야 가격이 움직입니다.지방 부동산 시장의 핵심 변수:실수요/인구 유입 - 수요 없으면 공급이 줄어도 가격은 안 오름 / 다수 지방 도시는 인구 감소 중공공택지·분양 물량 - 실제 공급 축소 여부가 영향 / 공급은 줄어드는 중 (예: 대구, 세종 등)투자심리 - 정부정책 + 심리 변화 따라 유입 가능 / 최근 일부 회복 조짐 (예: 대전, 창원)금리/융자여건 - 지방 투자자는 대출 비중 높음 / 고금리 유지 시 회복세 약함>> 결론:지방도 ‘인구가 유지되거나 유입되는 도시’ 위주로만 훈풍 가능성투자 수요가 붙을 만한 지역(광역시, 중견 제조업 중심 도시 등) 중심으로 회복 국면 가능3. 요약수도권 외 공급 정책 - 속도 조절 → 지방은 줄어들 가능성 있음지방 전반에 훈풍? - X (전체가 아니라 일부만)가능성 있는 지역 - 광역시, 수도권 근접 도시, 산업 기반 도시핵심 변수 - 인구 유입, 투자심리, 금리, 인프라나름대로 위와 같이 전망해 보았으며 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 맘에 드는 집인데, 세입자가 방을 안보여줄때
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제 세입자 거주 중인 집을 못 보고 계약해도 괜찮을까라는 의문은 많은 분들이 처음 임대차 계약 시 고민하는 부분입니다. 위험 요소, 판단기준 등 몇 가지 사항에 대해서 안내 드립니다.먼저, "집을 직접 보지 않고 계약"할 경우의 잠재 리스크실제 상태와 샘플이 다를 수 있음 - 벽지·바닥 마감, 수리 상태, 누수, 곰팡이 등은 집마다 다를 수 있습니다.세입자가 남긴 흔적 (담배냄새, 반려동물 흔적 등) - 샘플과 다르게 사용된 경우 예상 외의 상태일 수 있습니다.입주 전 분쟁 소지 - "계약할 땐 몰랐다" → 수리나 청소 관련 분쟁 발생 가능성 있음.>> 즉, 겉보기로 같아도 상태는 크게 다를 수 있습니다.그래도 계약하고 싶다면? 체크해야 할 5가지 조치계약서에 “입주 전 상태 확인 후 취소 가능” 또는 “특약사항” 넣기가능하다면 계약금 환불 조건까지 특약에 명시하세요.계약 전 “입주 가능일 전 집 내부 확인” 약속을 받아두기세입자 퇴거일 전에 하루 방문 예약이라도 약속 잡기현재 세입자에게 상태 물어보거나 사진 요청중개사 통해 세입자 연락처 받아 “집 상태 괜찮나요?” 정도는 확인해도 됩니다.계약 전, 벽지·장판·수리 상태 등 샘플 상태가 동일하다는 확인 받기말로만 하지 말고 문자나 카톡으로 남겨두세요.중개사 책임소재 명확히 하기"집 상태가 샘플과 같다고 보증했기 때문에 계약했다"는 점을 중개사도 알고 있어야 추후 문제 시 대응할 수 있어요.[결론]직접 확인하지 않고 계약하는 건 분명 위험 부담이 있습니다.하지만 아래 조건을 확보한다면 위험을 최소화하고 진행할 수 있습니다:✔ 특약으로 상태 확인 및 계약 취소 조건 명시✔ 세입자 퇴거 후 실내 확인 약속 확보✔ 상태 확인 관련 근거를 문자나 계약서에 남김도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 최근에는 건물 1층에 어떤 업종을 선호하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예전에는 건물 1층의 ‘성공 상징’이 스타벅스였다면, 최근에는 트렌드 변화, 상권 성숙도, 소비 패턴 변화에 따라 건물주들의 선호 업종도 많이 달라졌습니다. 2023~2025년 기준으로 1층에 선호되는 업종 트렌드를 살펴 봤습니다.1. 예전엔 왜 스타벅스였나?브랜드 파워 → 건물 가치 상승장기 임대 계약 (보통 5~10년)외관 인테리어 퀄리티 보장젊은 유동인구 유입 효과하지만 최근에는:출점 속도 둔화고금리·상권 포화로 일부 철수입점 조건이 까다로움 (면적, 코너, 전면 8m 이상 등) >> 무조건 스타벅스 = 성공 공식은 깨졌습니다.2. 최근 선호 업종 Top 5병원·의료(피부과, 치과, 소아과, 내과 등)고정 수요 + 장기 계약 (5년 이상)인테리어 개선으로 외관도 깔끔1층 or 저층 선호, 접근성 중요특히 고령층 유동인구 있는 지역에 강세프리미엄 편의점 / 무인매장CU, GS25 + 카페형 인테리어 → 외관 미려무인매장은 인건비 부담 적어 선호 ↑택배, 와인, 고급 간편식 등 고부가 소비 증가프랜차이즈 F&B (베이커리, 디저트, 샌드위치 등)스타벅스 대체재로 블루보틀, 폴 바셋, 파리바게뜨, 이삭토스트 등요즘은 비대면, 테이크아웃 강한 브랜드가 인기외관+테이블 몇 개 갖춘 ‘쇼룸형’ 매장 선호소형 동물병원 / 반려용품 매장반려가구 증가로 수요 증가젊은 1~2인 가구 상권에서 각광라이프스타일 소매 (플라워샵, 샤워용품, 수입문구 등)‘공간 감성’을 살려 건물 외관 분위기 개선감성 있는 입점 브랜드는 건물 가치 향상에 긍정적지역에 따라서도 선호하는 업종이 조금씩 다른 것으로 확인이 됩니다. 오피스 밀집지는 아무래도 커피 브랜드, 병원들이 다수 이고 주택가의 경우 약국, 학원 키즈카페 등도 많습니다. 신도시 아파트 인근에는 편의점과 반려동물 매장들이 잉스며 관광지 등은 특생있는 카페들이 1층에 입점해 있는 경우가 많다고 합니다.
Q. 재당첨 제한과 출산특례 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.질문1."분양가 상한제 당첨 이력으로 재당첨 제한 10년인 상태에서, 출산 특례를 받으면 공공청약 신청이 가능한가요?">> 원칙적으로 불가능합니다. 출산 특례는 ‘청약 자격 완화’ 조치이지, ‘재당첨 제한 면제’ 조항은 아닙니다.「주택공급에 관한 규칙」 제55조(재당첨 제한)에 따라,분양가상한제 주택에 당첨된 경우 최대 10년간 재당첨 제한이 제한은 출산, 다자녀 등과 무관하게 적용됨출산 특례 (신혼부부·다자녀 특공 등)는,청약 자격 요건 완화(예: 무주택 기간, 소득 기준 등)를 받는 것이지,재당첨 제한 면제 조항은 아님따라서:재당첨 제한 기간 중에는 공공분양, 특별공급 모두 원칙적으로 청약 불가입니다.출산 특례 자격이 있더라도 재당첨 제한은 별도로 유지됩니다.질문 2."그렇다면 민간 청약은 가능한가요?" >> 경우에 따라 다릅니다. 민간분양도 재당첨 제한 대상일 수 있습니다.민간분양이라도 분양가상한제 적용지역(예: 수도권 택지지구 등)에서 공급되는 주택은 공공과 동일한 재당첨 제한이 적용됩니다.다만 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간분양은 다음과 같은 기준이 적용됩니다:분양가 상한제 적용 민간주택 - 재당첨 제한 O (10년까지)비규제지역 민간분양 (일반분양) - 재당첨 제한 X (청약 가능)따라서:규제지역 or 분양가 상한제 적용 지역의 민간분양은 청약 불가비규제지역의 민간 일반분양은 청약 가능조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 이번 대선 후보자들이 모두 세종시를 대통령실 및 입법, 행정의 중심지로 이전하겠다는데, 그럼 세종시 집값이 엄청 오르겠네요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세종시가 정말 수도 역할을 하게 될까라는 의문과 함께, 집값 상승 가능성에 대해 생각해보는 건 투자든 실거주든 아주 중요한 판단 요소입니다.1. 세종시의 수도 기능 이전, 가능성대선 후보들이 “행정수도 완성”을 언급하는 건 표를 얻기 위한 공약 성격이 강하다고 생각을 합니다. 실제로 이루어지려면 헌법적인 장벽도 있고, 정치적 합의도 필요한 문제입니다.현실적인 제약:2004년 헌법재판소는 “서울은 수도”라고 판결 → 수도 이전은 헌법 개정이 필요대통령실, 국회, 대법원, 헌재 등 주요 기관 이전은 기득권 반발 + 비용 문제로 매우 어렵고 장기 과제하지만...이미 옮겨진 것들도 있음:2005년 이후 많은 행정부처가 세종시로 이전국회 세종의사당도 2027년 완공 예정 → 일부 상임위 활동은 세종에서 가능장기적으로 "분산형 수도" 형태로 기능 일부는 계속 옮겨질 수 있음 >> 즉, 완전한 수도 이전은 어렵지만 "행정 중심 도시"로서의 위상은 강화될 가능성이 높습니다.2. 세종시 집값집값은 기대감 + 실제 수요 유입 + 공급 조절에 따라 결정됩니다. 최근 흐름은 보면2020~21년: 수도 이전 기대감 + 공급 부족으로 폭등2022~23년: 기준금리 상승, 공급 확대, 공공기관 이전 지연 등으로 하락세2024~25년: 일부 회복세, 거래량 증가 흐름도 보임만약 수도 기능 일부라도 옮겨지면?단기적으로 호재 반영 → 급등 가능성 있음중장기적 수요는 실제 이전 규모와 속도에 따라 다름공급이 충분히 예정돼 있거나 인프라가 덜 받쳐준다면 오름폭은 제한될 수 있음결론론적으로"세종시 = 무조건 급등"은 단순한 생각정치 이슈는 기대감만 만들고, 실제 수요(인구 유입, 일자리, 기반 시설)가 따라줘야 집값은 본격적으로 오릅니다도움이 되셨기를 바랍니다.