안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 게스트하우스는, 조용한 공간으로 볼 수 없는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.게스트하우스는 꼭 시끄럽거나 파티 중심의 공간만은 아닙니다. 다만 성격과 형태에 따라 크게 달라지기 때문에 정확히 구분해서 선택하는 것이 중요합니다.게스트하우스란?여러 사람이 함께 사용하는 숙박 공간으로 일반적으로 도미토리(다인실) 중심, 공용 거실·주방 등이 있어 여행자들이 소통하거나 파티도 할 수 있는 구조입니다.조용한 게스트하우스도 있을까요? 네, 충분히 있습니다!다만 다음과 같은 특성을 갖춘 곳을 선택해야 합니다:1. 1인실 또는 소수 정원 객실이 있는 곳도미토리 대신 1~2인 전용 객실 운영공용 공간 사용 규칙이 엄격하거나, 공용 공간이 아예 없음2. ‘조용한 숙소’를 콘셉트로 운영하는 게스트하우스실제로 “조용한 여행자를 위한 게스트하우스”,“노 파티(No Party) 룰”을 명시한 곳들이 있습니다.3. 운영자 컨셉 확인 필수예약 플랫폼 (에어비앤비, 야놀자 등)에서“후기”나 “숙소 설명”에 ‘조용함’, ‘휴식 위주’라는 표현이 있는지 확인하세요.독채는 게스트하우스에 포함될 수 있나요?🔹 독채 = 게스트하우스의 한 형태일 수도 있음운영자 등록 형태나 이용 대상에 따라 달라집니다.예를 들어:단독채를 빌려주면서도 게스트하우스 형식으로 운영하는 곳→ 혼자 또는 가족 단위로 조용히 쓸 수 있음반면 단체 파티용 독채 게스트하우스도 많습니다.즉, ‘독채’는 공간 구성의 형태이고, ‘게스트하우스’는 운영 방식의 개념이기 때문에 겹칠 수 있지만 서로 동일하지는 않습니다.
Q. 빌라나 오피스텔은 전세가랑 매매가가 거의 비슷하던데요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 상황은 바로 요즘 문제가 되는 깡통전세 가능성이 높은 전형적인 구조입니다.깡통전세란? 매매가(시세) ≒ 전세가 또는 전세가 + 기존 대출 > 매매가인 상황>> 집이 경매에 넘어가면 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못할 위험이 큽니다.이런 전세는 특히 위험매매가 대비 전세가율 90% 이상 - 매우 위험신축 빌라·오피스텔 / 시세 불분명- 공시가보다 부풀린 경우 많음집주인 다주택자 / 법인 / 주소지 불명 - 잠적 가능성 높은 전세자금대출은 쉽게 나온다지만… - 대출 나온다고 안전한 건 아님 (은행은 회수 우선)꼭 확인해야 할 체크리스트실제 시세 확인KB부동산, 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 조회주변 동일한 세대의 실 매매가 비교등기부등본 확인기존 근저당·대출 여부소유자 정보 (법인/개인, 주소 일치 여부)보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG 등)깡통 위험 시 보험 가입 거절되거나 제한될 수 있음전세자금대출 가능 여부 + 한도대출 가능하다 해도 → 시세 기반인지, 감정가 기반인지 확인조심해야 할 전형적인 상황"신축 빌라 / 풀옵션 / 전세 1억 5천 가능 / 대출 잘 나와요!">> 보통 허위 감정가 부풀려서 대출 유도, 집값이 실거래보다 수천만 원 이상 높게 책정된 경우 많습니다.전세를 꼭 해야 한다면 보증보험이 가능한지부터 먼저 확인을 해보시고 실거래가와 시세 차이가 큰 매물은 의심부터 하고 철저히 조사를 해야 합니다.
Q. 아파트 보류지란게 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보류지(保留地)는 말 그대로 "일단 남겨둔 집", 즉 건설사나 조합이 분양하지 않고 보유한 채 남겨둔 물량을 말합니다. 보통은 전체 세대수 중 일부를 의도적으로 분양에서 제외하고 보유합니다.보류지를 남겨두는 이유향후 수익 확보 - 초기 분양가보다 향후 시세가 오를 경우 더 높은 가격에 매각 가능조합원 내부 정리용 - 추가 조합원 배정, 실수요 조정, 법적 분쟁 해결용 등으로 유보재정 안정 장치 - 사업비 충당이나 채무 변제 시 활용 가능모델하우스 대체·홍보 수단 - 분양 마케팅용 실거주 샘플 또는 향후 시범 매각용보류지를 나중에 일반분양을 하는 이유는 초기 분양 때는 분양가 규제나 시장 상황으로 인해 낮은 가격에 분양해야 할 수 있어서, 건설사나 조합이 시세 상승을 기대하고 보류해두었다가, 시장 분위기가 좋을 때 높은 가격에 일반에 매각하려는 전략입니다.보류지 분양 시 유의사항청약통장 없이도 계약 가능한 경우 많음 (무순위 / 추첨 / 일반 매각 형태로 진행)분양가가 시세에 더 가깝고, 높게 책정되는 경우 많음특별공급, 가점제 등 일반 청약 제도 적용되지 않을 수 있음청약 홈이 아니라 건설사·조합 홈페이지 또는 개별 분양공고를 통해 진행도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 임대주택사업자 월세 집에 임차인으로 들어가려는데 보증보험 필수일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면:법적으로 의무는 아닙니다 (보증금이 일정 기준 이하일 경우)하지만 리스크 대비 비용이 저렴하므로, 1~2년 장기 거주 예정이면 가입을 '권장' 드립니다.왜 굳이 보증보험을 들어야 할까요?1. 임대인의 사정은 바뀔 수 있습니다지금은 대출이 없더라도,계약기간 중 대출을 받거나 근저당이 생길 수 있음나도 모르게 선순위 채권자가 생기면 최우선변제 보장 못 받을 수도 있음2. 최우선변제 = 전액보장 아님예: 서울 기준 1억 이하 3,300만 원까지만 보호보증금이 7,000만 원이어도 3,300만 원까지만 최우선나머지 3,700만 원은 날릴 수 있음3. 보증보험은 모든 보증금 전액 보장가입만 하면 집주인 파산·경매 시 전액 회수정부기관 산하(HUG, SGI서울보증)라 신뢰성↑보험료는 얼마나 드나요?예시) 보증금 7,000만 원 / 2년 계약HUG 기준: 약 7~10만 원 (전체 보험료 기준)이 중 20% = 임차인 부담 가능 (약 1.5~2만 원 수준)가입을 추천하는 경우2년 이상 거주 예정 - 적극 권장보증금이 최우선범위 초과 - 필수 수준집주인이 다주택자 / 외국 거주 / 연로한 경우 - 위험 대비 강력 권장처음 임대차 계약하는 집주인 - 권장임차인 스스로 마음 불안함 - 심리적 안전감 확보 가능[결론]보증보험은 "보험"입니다. 실제 사고가 나지 않아도, 사고 날 수 있다는 전제하에 들어두는 겁니다. 지금 상태만 보면 안전해 보이지만, 미래 상황이 변수이고 비용이 크지 않기 때문에, "안심 프리미엄"이라 생각하고 가입하는 게 장기적으로 안전합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 아파트 청약을 하기 위해서는 집에서 독립해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약 자격과 ‘세대분리(독립)’ 여부는 많은 분들이 혼동하시는 부분인데요, 청약 유형별 세대주 요건과 독립 여부는 아래와 같습니다.Q1. 아파트 청약하려면 무조건 ‘집에서 독립(세대분리)’해야 하나요?Q2. 세대주가 아니면 청약이 불가능한가요? >> “경우에 따라 다릅니다.”청약의 유형(공공, 민영, 특별공급 등)에 따라 다르며, 세대주 요건이 필요한 경우와 아닌 경우가 명확히 나뉩니다.청약 유형별 세대주 조건공공분양 (특별공급 포함) - 세대주여야 함 / 무주택 세대주 필수 요건신혼부부 특별공급 - 세대주 or 배우자와 같은 세대 / 세대원 가능, 단 소득·무주택 요건 충족해야함.생애최초 특별공급 - 세대주여야 함 / 예외 없음민영분양 – 일반청약 (가점제) - 세대주여야 유리함 / 무주택 세대주여야 가점 부여민영분양 – 추첨제 (1순위) - 세대원도 가능단, 1주택자 등은 불리신혼희망타운 - 세대주 필수 아님 / 기준 공고문마다 확인 필요다음과 같은 경우는 청약을 위해 세대분리(독립)가 필요합니다:부모님과 같은 세대에 속해 있고,청약하려는 유형이 “세대주만 청약 가능”한 경우(예: 생애최초, 공공분양, 일반청약 가점제 등)즉, 부모님이 세대주이고 본인이 세대원인 경우, 가점이 0점이거나 자격 자체가 없는 경우가 많기 때문에 세대분리를 통해 독립 세대주가 되어야 합니다.세대분리(독립) 요건은?동일 주소지라도 만 30세 이상 또는 결혼한 경우에는 세대분리 가능단, 실거주 요건 등에서 "같은 주소의 세대"는 불리할 수 있음주민등록상 주소를 다르게 하면 더 확실한 분리로 간주됨도움이 되셨긱를 바랍니다.