안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 자연녹지지역은 매매가 불리한 땅인지요...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자연녹지지역은 도시지역 중에서도 녹지의 보전과 제한적 개발을 허용하는 용도지역입니다.목적: 환경 보호, 도시 확산 방지주택, 일부 근린생활시설은 허용되지만, 공장·대규모 상업시설 등은 불가합니다.이에, 아래와 같은 사유로 매매가 불리할 수 밖에 없습니다.1. 용도 제한 (건축 가능 범위 제한)단독주택, 근린생활시설(작은 편의점 등) 등은 가능하지만,아파트, 창고, 공장, 대규모 상가 등 수익형 건물은 거의 불가합니다.따라서 개발 목적 투자자에게 매력도가 낮음.2. 가축사육제한구역 (모든 가축 제한)축사 건축이 불가능하므로 농업·축산업 기반 활용도↓귀촌·귀농 목적지로서의 매력도 감소3. 배출시설 설치제한지역공장·제조업 부지로 활용 불가소규모 창고형 공장도 어려울 수 있습니다.4. 수질보전특별대책지역(2권역)2권역도 꽤 강력한 규제가 걸리는 지역입니다.오폐수 배출 기준 강화정화시설 설치 필수개발행위 인·허가 심사 강화이 역시 건축 허가 및 용도변경 등에서 제약이 많아져 개발 매력이 떨어집니다.현실적으로 농지취득자격증명 발급이 가능한 매수자가 있어야 매도가 가능할 것으로 보이며, 혹시라도 도로와 인접해 있거나 자연취락지구와 인접해 있다면 향 후 소규모 개발 가능성으로 약간의 매리트는 있을 수 있습니다.
Q. 물가를 지속적으로 상승시키는 원인은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.물가가 지속적으로 오르는 핵심적인 원인은 다음과 같이 여러 구조적인 요소들이 복합적으로 작용하기 때문이며, 최근 몇 년간 물가 상승이 특히 체감되는 이유도 여기에 있습니다.1. 원자재·에너지 가격 상승 (수입 인플레이션)국제 유가, 천연가스, 곡물, 금속 등의 가격 상승이 원가에 반영됨.대부분의 국가(특히 한국)는 원자재 수입 의존도가 높아, 원가 상승 > 소비자가격 상승예: 우크라이나 전쟁 > 밀, 옥수수, 석유값 폭등 > 식료품·운송비 인상.2. 공급망 차질과 물류비 증가팬데믹 여파, 중국 봉쇄정책, 홍콩·수에즈 운하 혼잡, 홍해 후티 무장세력 문제 등으로 인해 물류비가 급등.운송·수입비용이 올라가면 식재료·공산품 전반에 가격 전가.3. 임금 상승과 인건비 부담최저임금 인상, 구인난, 주 52시간제 등으로 인건비가 상승.외식·숙박·서비스업에서 가격을 올리지 않으면 영업이익 감소 > 결국 가격 인상.4. 수요 증가 (수요견인 인플레이션)경기 회복기에는 소비자들의 수요가 늘어남.수요가 공급을 초과하면 판매자가 가격을 인상해도 소비가 유지되므로 물가가 상승.5. 정부 정책과 세금 요인부동산 보유세, 탄소세, 수입관세 등이 가격에 반영.각종 규제 또는 환경정책도 제품 생산단가 증가로 이어짐.6. 환율 상승 (원화 약세)원/달러 환율이 오르면 수입품 가격이 비싸짐.외식, 식재료, 전자제품 등 대부분이 직간접 수입 의존도가 높아 > 소비자 가격 인상.국제적인 원자재, 물류 상황 그리고 국내 인건비 및 세금, 환율 등 복합적인 구조로 인해서 물가가 계속 상승하고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
Q. 편의점 매출과 외국인 관광객이 연관이 있는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.편의점 매출과 외국인 관광객 수는 밀접한 관련이 있는 것으로 알려져 있습니다. 실제로 외국인 관광객이 많아지면 편의점 매출도 함께 증가하는 경향이 뚜렷하게 나타난다고 합니다.1. 24시간 이용 가능한 쇼핑공간외국인 관광객은 시차나 여행 일정으로 인해 심야나 이른 아침 시간에도 쇼핑을 하곤 합니다.백화점이나 마트가 문을 닫은 시간에도 편의점은 24시간 영업하기 때문에 필수적인 소비 채널이 됩니다.2. 즉석식품·음료 등 인기한국의 편의점 도시락, 컵라면, 삼각김밥, 특색 있는 음료는 외국인에게 매우 인기 있습니다.실제로 일본, 중국, 동남아 관광객이 한국 편의식품 SNS 후기로 찾아오는 경우도 많습니다.3. 관광지 인근 매출 증가명동, 이태원, 홍대, 제주도, 해운대, 강릉 경포대 등 외국인 밀집 관광지 인근의 편의점은 관광 수요에 따라 매출이 확연히 달라집니다.2022~2023년 사이 코로나 해제 이후 외국인 관광객 회복세가 뚜렷해지자 이 지역 편의점 매출이 두 자릿수 이상 증가한 사례도 있습니다.편의점 매출 상승에 외국인 관광객은 확실히 긍정적인 요인이며 특히 관광객이 밀집한 지역이나 유명한 곳들을 보유한 편의점일 수록 직접적인 매출 증가 효과를 경험하는 것으로 나타나고 있습니다.
Q. 시흥시 거북섬은 왜 이렇게 공실률이 높나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시흥시 거북섬의 높은 공실률은 여러 복합적인 이유에서 비롯되었다고 볼 수 있는데요.. 위치상 배곧, 정왕가 가까운에도 불구하고 활성화되지 못한 데에는 정책적, 구조적, 환경적 요인이 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.1. 계획과 수요의 불균형 (공급 과잉)거북섬은 마리나 산업, 해양관광 중심지로 개발하기 위한 계획 하에 상업용지와 오피스텔, 상가 등이 대규모로 분양되었습니다.문제는 상업 수요 예측이 비현실적이었고, 주변에 대규모 소비층(상주 인구)이 충분히 형성되지 않았다는 점입니다.특히 기대 수요가 ‘관광객’에 치우쳐 있었던 것도 치명적인 한계입니다.2. 접근성과 교통 문제거북섬은 지도상으로는 정왕·배곧과 인접해 보이지만, 대중교통 연계가 불편하고 지하철역에서 도보로 접근하기 어려운 거리입니다.인근 오이도역이 있긴 하나, 도로 인프라나 버스망이 부족해 자차 이용이 사실상 필수입니다.3. 상권 형성 실패초기 분양가가 높았고, 많은 상가들이 투자 목적으로만 소유되었기 때문에 공실 방치가 많았습니다.상권은 유입되는 유동 인구와 소비층이 있어야 자연스럽게 형성되는데, 유입 인구 유치 전략이 부족했습니다.주변에 대체 가능한 상권(정왕동, 배곧, 오이도 관광지)이 많아 분산 효과도 작용했습니다.4. 시설·컨텐츠 부족단순히 건물만 세우고 ‘마리나 리조트 도시’라는 타이틀을 내세웠지만, 정작 그에 걸맞은 관광 인프라나 콘텐츠가 따라가지 못했습니다.예: 쇼핑몰, 특화 테마거리, 대형 문화시설 부재5. 개발 지연과 미완의 상태일부 건축물은 아직도 공사 중이거나 임시 사용 중지 상태로, 도시 전체 이미지가 미완성 느낌을 줍니다.개발 초기의 비전과 현실의 괴리로 인해 투자자들이 빠르게 빠져나가면서 더 큰 공실을 초래했습니다.시흥시와 경기도가 관광 컨텐츠 확충 계획을 내놓고는 있지만 단기간에 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보이나 장기적으로 관광벨트 형성과 교통 개선이 이루어진다고 반등의 여지는 있을 수 있다고 봅니다.
Q. 아파트를 선택할때 어떤점이 중요하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 볼 때는 신축이냐 구축이냐 보다는 거주 편의성, 미래가치를 두고 종합적으로 판단을 하시는게 좋습니다.기본적으로 연식, 층수, 방향, 동-호수 위치 부터 시작해서, 학교/학군, 교통, 편의시설, 주차 공간, 단지규모, 관리상태, 층간소음 구조, 향 후 개발 계획 등등을 종합적으로 보고 판단을 하시는게 좋습니다.그리고 최근 6개월 실거래가 흐름을 확인 하셔서 가격대가 정상적인지 확인 하시고, 그 외에 관리비 등도 확인 하셔야 하고, 최신 등기부등본을 보시시면서 근정당이 있는지 여부도 체크를 해두시는게 좋습니다.