안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 전세계약서 입주일 수정으로 재계약시 확정일자 다시 받아야하나요 ?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론적으로 말씀 드리면 계약서를 새로 작성하셨으니 확정일자를 새로 받으셔야 합니다.기존 확정일자는 이전 계약서를 기준으로 등록된 것이라 새로운 계약서에는 효력이 없고,날짜가 달라졌으므로 새로운 계약으로 간주가 되어 새롭게 작성한 계약서를 들고 다시 확정일자를 받으셔야 합니다. 다시 확정일자를 받아야 그 새로운 계약기준으로 법적 보호를 받을 수 있게 됩니다. 확정일자를 받으시면서 전입신고도 같이 해두시길 추천 드립니다.
Q. 대구 원룸 자취하면 월세랑 관리비 어느 정도가 적당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 시세를 보고 판단하면 월 40만원은 조금 비싼편에 속하는 것으로 확인이 되지만, 이는 위치나 시설에 따라 달라지는 부분이라 정확한 건 인근 시세를 보고 비교해 보셔야 할 것 같습니다.대략 평균적인 시세는 보증근 3~500만원 / 월세는 25~35만원(풀옵션 기준) 으로 형성이 되어 있는 것으로 보이며, 월 40만원 이라고 하면 신축/역세권/풀옵션/엘리베이터가 있는 건물일 것으로 추측이 됩니다.이에 신축건물에 역세권이고 세탁기, 냉장고 그리고 관리비 포함하여 월 40만원 정도라면 충분히 합리적인 수준이라고 보이며 구축일 경우에는 다소 비싼편에 속한다고 봐야할 것 같습니다.
Q. 건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.철거 비용의 경우 집의 구조에 따라서 그리고 지역에 따라서 가격차이가 있을 수 있어,해당 지역 인근 철거 업체 2~3곳을 연락해서 견적 비교 후 진행해 보시는 걸 추천 드립니다.정확한 가격은 견적 요청 후 확인해 보시는 걸 추천 드리며 철거 비용과 폐기물 처리 비용이 같이 발생하게 될 겁니다.
Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세입자가 있는 상태에서 집을 매매할 경우, 매도자(임대인), 매수자(새 집주인), 세입자(임차인) 모두의 권리와 책임이 얽혀 있으므로 몇 가지 법적·실무적 주의사항을 알아 두시는게 좋습니다.1. 기존 임대차 계약은 매수자에게 ‘그대로 승계’됩니다「주택임대차보호법 제3조」에 따라: 임차인이 대항요건을 갖추고 있다면 매수인은 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다.대항요건이란?임대차계약서에 확정일자를 받았고세입자가 실거주 중일 때이 요건을 만족하면, 세입자는 계약 기간 동안 퇴거하지 않아도 됩니다. 즉, 매수자는 세입자를 안고 매수하는 셈입니다.2. 세입자가 있는 상태로 매도할 때 매도자의 주의사항매수자에게 고지 의무 - 세입자의 임대차 기간, 보증금, 확정일자 여부 등은 반드시 명확히 고지해야 합니다. 그렇지 않으면 분쟁 발생 시 책임이 커질 수 있습니다.임대차계약서 제공 - 기존 임대차계약서 사본을 매수자에게 제공합니다.보증금 반환 책임 - 세입자의 계약 기간이 남아 있는 상태에서 매도하는 경우, 보증금 반환 책임은 매수인에게 넘어갑니다. 다만, 특약이 없을 경우 매도자와 매수인이 보증금 정산을 사전에 협의해야 합니다.3. 매수자와 세입자 간 새로운 계약서 작성 여부반드시 새로 작성할 필요는 없습니다.기존 임대차계약은 그대로 승계되므로, 법적으로 새 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.그러나 실무적으로는 임대인 변경 사실을 통보하고, 양 당사자(매수자-세입자) 간 확인서나 통지서를 작성해두는 것이 좋습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 분양 받을경우 자금조달계획서 작성관련 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자금조달계획서는 자금의 출처를 명확히 밝혀 투기 및 불법행위를 방지하기 위한 서류입니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 더 엄격하게 검토됩니다.** 전세 보증금을 조달계획서에 기재한 후, 실제로 전세가 늦게 나가 누나에게 빌린 경우문제는 될 수 있으나, 고의성이 없고 단기 차용임이 명확하면 실질적인 처벌 가능성은 낮습니다.단, 국토부에서 소명 요구 시, “전세가 예상보다 늦게 나가 일시적으로 누나에게 빌려 자금을 충당했다”는 점을 증빙할 수 있어야 합니다.예: 누나와의 차용증, 계좌이체 내역, 상환 계획서 등** 주의점자금조달계획서와 실제 거래 내용이 지나치게 불일치할 경우, 국세청이나 국토부의 조사 대상이 될 수 있습니다.특히 가족 간 거래는 증여 의심이 생길 수 있어, 이자 약정, 상환 일정, 차용증 작성 등으로 명확하게 해두는 것이 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.