안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 수도권 지역의 부동산은 계속 오르고 있다는데, 지방쪽은 어떤가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수도권 부동산 시장이 상승세를 보이는 반면에 지방 부동산 시장은 지역별로 차이를 보이고 있습니다.전반적인 하락세: 한국건설산업연구원은 2025년 지방 주택 매매가격이 약 2.0% 하락할 것으로 전망했습니다. 이는 수도권이 1.0% 상승할 것으로 예상되는 것과 대비됩니다지역별 차이: 일부 지방 광역시나 산업 중심 도시는 상대적으로 가격이 안정적이거나 소폭 상승하는 모습을 보이지만, 인구 감소와 공급 과잉 등의 요인으로 인해 다수의 지방 중소도시에서는 가격 하락세가 지속되고 있습니다.지방 부동산의 주요 변수로는...인구 구조의 변화: 지방의 인구 감소와 고령화는 주택 수요 감소로 이어져 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.공급 과잉 문제: 일부 지역에서는 신규 주택 공급이 수요를 초과하여 공실률 증가와 가격 하락을 초래하고 있습니다.경제 및 정책 요인: 지역 경제의 침체와 정부의 부동산 정책 변화도 지방 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다.지방 부동산 시장은 지역별로 상이한 양상을 보이고 있으며, 전반적으로는 하락세가 우세합니다. 따라서 지방 부동산에 투자하거나 주택을 구입하려는 경우, 해당 지역의 인구 동향, 경제 상황, 공급 및 수요 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.
Q. 상가 매매가 위험한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가 매매(특히 분양 상가)가 위험하다고 여겨지는 데는 몇 가지 구조적이고 현실적인 이유가 있습니다. 1. 공실 위험 (세입자 없음)상가는 세입자가 있어야 수익이 나는 투자입니다.주변 상권이 활성화되지 않거나, 경쟁 상가가 많으면 오랫동안 비어 있는 경우도 많습니다.공실이 장기화되면 대출이자만 나가고 수익은 0이 됩니다.2. 임대료 하락상권이 예상보다 부진하면 임대료가 낮게 형성됩니다.처음 예상했던 수익률보다 크게 낮아지거나 마이너스 수익률이 될 수 있습니다.3. 분양가 거품 (분양형 상가의 함정)신규 상가 분양은 일반적으로 시세보다 고가에 책정되는 경우가 많습니다.건설사나 시행사가 수익을 최우선으로 계산해서 가격을 책정하기 때문입니다.실수요자가 아니라 투자자만 타겟으로 하기 때문에, 상가 가치보다 비싼 가격에 분양받는 경우가 흔합니다.4. 입지와 상권 분석의 어려움아파트는 비교적 입지 판단이 쉽지만, 상가는 유동인구·직장 수·소비 성향 등 복잡한 요소를 고려해야 합니다.전문성이 부족하면 잘못된 판단으로 큰 손해를 볼 수 있습니다.5. 환금성 부족 (팔기 어려움)상가는 매매 수요가 많지 않습니다.아파트는 실거주 수요라도 있지만, 상가는 철저한 수익형 상품이라 매도하기 어려운 편입니다.급하게 팔면 손해 보고 파는 경우도 많습니다.6. 상가비용 고정지출 부담관리비, 공실 기간의 세금(재산세), 대출이자 등은 계속 지출됩니다.월세를 못 받는 기간에도 유지비는 계속 나간다는 점이 큰 부담입니다.상가 매매는 부동산 중에서도 고난이도 투자로 주변 상권 변화, 공급 과잉, 유동 인구까지 잘 분석해야 하면 직접 운영할 것이 아니라면 더더욱 조심해서 해야 합니다.
Q. 신축아파트 매매 가격 부동산이랑 협상할 때 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개인은 거래가 성사되어야 수수료를 받기 때문에 제안 자체를 무시하지는 않지만 과도한 가격 인하의 경우 어려울 것 같다라고 의견을 드릴 듯 합니다. 이러한 경우에는 매도자의 입장에 따라 달라질 수 있을 듯 한데요.. 만약 매도자가 급배나 시급히 현금이 필요한 경우라면 제안을 수용할 수 있을 수도 있지만 여유 있는 실 거주자나 투자자라면 거절할 확률이 높을 수 밖에 없습니다.
Q. 아파트 분양가가 급증하는 이유가 무엇인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양가 급증은 단순히 인건비나 자재비 상승만으로는 설명이 부족할 수 있고, 근본 원인은 살펴 보면...1. 땅값(택지비)의 급등분양가는 택지비(땅값) + 건축비 + 기타 비용으로 구성됩니다.특히 민간 분양 아파트의 경우 택지비가 전체 분양가의 40~60% 이상 차지합니다.수도권, 특히 서울이나 인기 지역은 땅값이 미친 듯이 올랐고, 이에 따라 분양가도 따라 올랐습니다.공공택지 공급이 줄어들고, 재건축·재개발 중심의 공급으로 전환되며 땅값 부담이 더 커졌습니다.2. 정부 규제와 정책의 ‘불연속성’과거 분양가 상한제가 완화되었다가 다시 강화되는 식으로 정책이 오락가락하면서,공급 지연 + 기대 심리 과열 → 향후 분양가가 더 오를 것이라는 예측 → 건설사도 고가 분양 시도또, 고분양가심사제를 피하기 위해 자꾸 후분양 전환이 생기고, 이 또한 분양가 인상을 유도합니다.3. 건설사 수익성 유지 노력건설사들은 사업성 검토 기준으로 ‘수익률 10~20%’를 적용합니다.택지 매입 비용이 높아지면, 그만큼 분양가를 올려야 수익률이 유지되기 때문에 ‘고분양가 책정’이 잦아집니다.특히 브랜드 아파트의 경우, 고급 마감재·커뮤니티 설계로 프리미엄 명목 인상도 빈번합니다.4. 시장 심리와 수요자 기대금리 인하 기대, 공급 부족 뉴스, 투자 심리 회복 등이 "지금 사지 않으면 늦는다"는 심리를 만듭니다.이런 심리를 이용해 건설사와 시행사는 최고가에 도전하는 구조가 형성됩니다.5. 인건비·자재비는 여전히 높음2022~2023년에 철근, 시멘트, 레미콘, 전기자재 등의 가격이 급등했고,2024년 들어 일부 진정됐지만 “기저 자체가 높아진 상태”라 여전히 부담입니다.기술자 부족으로 노임단가도 꾸준히 오르고 있는 중입니다.이렇게 살펴볼 수 있을 듯 합니다.
Q. 신축아파트에서 급매가 나오는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.축아파트에서 급매가 나오는 경우는 생각보다 자주 있습니다. 일반적으로 신축은 가격이 단단할 것 같지만, 실제로는 급매 사유가 명확한 경우가 많습니다.1. 분양권 전매 제한 해제 직후전매제한이 풀리면 투자자들이 일제히 차익 실현을 위해 매도하려 합니다.물량이 많아지면 가격 하락 압력이 생기고, 급매물도 나옵니다.2. 중도금 대출 부담신축은 보통 계약금 + 중도금 대출 + 잔금 구조인데,잔금 납부 시기가 다가오면, 대출이 안 되거나 돈이 부족한 경우 급하게 매도합니다.3. 실입주 포기입주 시점에 전세나 월세가 잘 안 나가면, 갭 투자자들이 버티기 어려워 급매로 던질 수 있습니다.4. 청약 당첨자의 사정 변경갑작스러운 이직, 이혼, 가족 사망, 생활비 부족 등의 개인 사정도 큽니다.5. 시장 상황 변화입주 시점 전후로 금리 인상, 경기 침체, 정부 규제 강화 등이 생기면, 사람들이 매도 타이밍을 앞당기면서 급매가 나옵니다.급매는 이미 시세보다 낮은 경우가 많아서 큰 추가 할인은 어려울 수 있지만 빠른 계약 조건을 제시하면 협상의 여지는 있을 수 있습니다.