안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
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Q. 전세계약서 주민등록번호 오타 괜찮을까요?
우리 민법에는 오표시무해라는 원칙이 있습니다.오표시, 즉 잘못된 표시는 해가 되지 않는다는 의미입니다.구체적으로 계약 당사자 모두가 합의했다면, 비록 계약서에 일부 잘못된 표시를 했더라도처음에 계약 당사자 모두가 합의한 대로 계약이 성립하고 효력이 발생한다는 것입니다.예를들어, 땅을 사고 파는 매도인과 매수인이 "100번지 토지 현장"에 가서 매물을 보고 거래하기로 했으나,매매계약서를 작성 과정의 실수로 "200번지"라고 표시를 한 경우, 100번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지,아니면 200번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지 등에 대해 다툼이 발생할 수 있습니다.계약 당사자 쌍방이 의도했던 목적물은 100번지 토지이므로, 100번지에 대해 계약이 성립한다고 보는 것입니다.따라서 질문자님 사안의 경우, 주민등록번호 중 숫자 하나가 틀리다고 하더라도계약서에 기재된 이름, 주소, 전화번호 등 다른 개인정보로 충분히 질문자님을 특정할 수 있으므로오표시무해 원칙이 적용되어 문제가 없다고 보아야 타당합니다.
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Q. 역전세라는 현상이 왜 일어나는지 설명 부탁드려요?
전세는 보통 2년으로 계약합니다. 그래서 2년 안에 시세가 급하게 변할 수 있습니다.예를들어 전세 계약을 1억원에 체결하였으나, 시세가 급격히 하락하여 1억원 이하로 내려가면집주인 입장에서는 전세보증금 1억원을 돌려주면 마이너스가 나게 되는 것입니다.이것이 역전세 현상의 원리입니다.
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Q. 전세 중 멍청하게 전출을 하고 다시 재전입했는데,
재전입한 날짜를 기준으로 대항력이 발생합니다.예를들어, 2022년 1월 1일에 최초 입주해서 대항력과 우선변제권을 취득하였으나2022년 3월 1일에 전출 후 다시 5월 1일에 전입하였다면 2022년 5월 1일 기준으로 바뀝니다.처음 전입일과 재전입일 사이에 새로운 저당권이 들어왔다면 순위가 밀리지만,저당변동사항이 없다면 별 문제가 없으니 안심하셔도 됩니다.
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Q. 전세를 중도에 해지할경우 어떻게 해야하는지요?
계약은 일방적으로 중도에 해지할 수 없습니다.따라서 집주인은 원칙적으로는 계약 만료일까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.그렇기에 현재는 임차인이 을(乙)인 상황임을 인지하셔야 합니다.우선 임대인에게 해당 사실을 알리고, 전세 가격을 얼마에 올릴지 협의합니다.최대한 많은 주변 부동산에 매물을 등록하세요. 임대인은 귀찮으니까 임차인에게 올리라고 할겁니다.복비는 임차인이 100% 내야한다는 규정은 없지만, 임차인이 100% 안 내면 임대인이 중도해지에 동의해주지 않을겁니다.실무적으로는 새로운 임차인이 구해진 후, 그 임차인에게 보증금을 받아서 나가는 사람에게 주는 식입니다.만약 임대인이 떨어진 가격을 받아들이지 못한다면, 계약기간 만료일까지 보증금을 돌려주지 않을 것입니다.
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Q. 부동산 매매후 취등록세는 언제 납부를 해야되나요??
취·등록세는 상속을 원인으로 취득한 경우를 제외하고 취득한 날로부터 60일 이내에 신고·납부 하여야 합니다.기간 내에 신고·납부하지 않으면, 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 추가될 수 있으니 유의바랍니다.