오피스텔 관리비 부당부과 환불 관련 문의 입니다.
안녕하세요.
중앙 냉난방식 오피스텔 관리비(냉방비·검침) 관련하여 자문을 요청드립니다.
저는 오피스텔 세대주이며 거주를 하다 장기출장으로 인해 약 2년간 공실이었습니다.
4개월에 1번 정도 복귀 2일정도 복귀를 하고 다시 출장을 가는게 반복되었기에,
관리비 내역을 보지는 못하고 고지서가 오면 지속 납부하고 있었습니다.
최근 출장이 종료되어 이번 11월부터 거주를 다시 하게되었습니다만,
10월 관리비 내역에 냉방비가 42,000원이 부과되어 있어 확인해보니
지난 5~10월 개별냉방비로 15,000~30,000원 가량이 매월 부과되었고
지난 10월 기온이 가장 낮음에도 불구하고 냉방비를 42,000원 납부하라는 고지를 받았습니다.
저희 집은 FCU 에어컨을 사용중이며, 공실 상태에서 에어컨을 튼 적은 단 한번도 없었습니다.
이에 관리사무소에 의문을 제기하자, 본인들은 원격검침을 통해 검침값에 대해 부과 할 뿐 제 세대에 추과로 부과한 것은 없다고 답변을 받았고, 이에 저는 그렇다면 검침값을 공유해달라고 하였습니다.
메일로 받아본 세대 검침값에는 수도와 열량은 0으로 거의 고정이나, 냉방값이 지속적으로 일정하게 증가중이었습니다. 제가 사정을 설명하자 관리사무소는 “세대 내부 FCU 구동기의 밸브가 고장나서 냉수가 계속 흘러서 그런 것, 고장은 세대책임이고 관리사무소에서는 알수가 없다.”고 설명하였습니다.
이에 그렇다면 세대주인 나는 거주하면서 그게 고장 났다는 걸 알수가 없지 않냐 의문을 제기하자, 관리사무소는 본인들도 그것을 절대 알 수가 없다며, 제가 사용하지 않은 냉방비를 부당 부과한 것에 대해서는 아무런 조치를 취해줄 수 없으니 제 사비를 들여서 구동기 수리부터 진행하라고 안내받았습니다.
또한 장기 공실이 될거면, 미리 관리사무소에 알려서 점검을 받았어야 하는거 아니냐고 아쉽다는 발언도 했습니다.
제가 공실이 되는걸 굳이 알릴필요도 없고, 제 책임으로 돌리는듯 하여 굉장히 속상했습니다.
1. 공동주택관리법 시행규칙 제19조(검침 등)
“관리주체는 난방·급탕 등 에너지 사용량을 적정하게 검침하고,
이상 사용량이 있을 경우 그 원인을 확인하여야 한다.”
라고 규정되어 있습니다.
제 상황을 반대로 적용해 보면, 만약 제가 지난 2년간 실제로 거주하며 수도와 난방을 많이 써왔어도 계량기가 고장 나 납부를 하지 않아도 관리사무소는 전혀 모른다는 의미가 됩니다.
실제로 저희 집 수도세와 난방비가 0으로 고정되어 있었음에도 관리사무소에서는 아무런 연락이 온적이 없습니다.
즉, 과다검침과 과소검침 모두에 대해
관리주체가 이상 여부를 전혀 감지하지 못한 상황입니다.
이번 냉방비 문제는
제가 공실이었기 때문에 “사용하지 않았는데도 검침이 오른다”는 점이 드러난 것이지,
실제 거주하며 에어컨을 월마다 한번이라도 틀었다면 단순히 관리비가 많이 나왔구나 하고 넘어가지, 절대 알 수 없는 구조였습니다.
관리사무소는 제가 관리규약/3년간 세대 검침값/관리비 산출식 전체/3년간 월별 관리비 부과내역 전체 총 4가지를 메일로 요구하자 너무 방대한 내용이라며, 메일로 답변하기 어려우니 관리사무소 업무시간 내에 방문하여 면담하자고 요청 중입니다.
또한 제가 관리사무소에 의문을 여러번 제기하자, 오피스텔 엘리베이터 공지사항으로
“혹시 세대내 냉방관련 계량기나 기타설비 고장여부 확인이 필요하시면 2026년도 5월경에 냉방가동시에 관리실로 연락주시기 바랍니다.” 라는 문구를 부랴부랴 공지하였습니다.
면담에 응하고 싶은 생각은 있으나, 직장에 다니는 저로서는 휴가를 내고 다녀와야 하는 상황인데, 시간까지 내서 결과를 얻지 못하면 마음이 힘들 것 같습니다.
아래 사항에 대해 자문을 구하고 싶습니다.
- 공실이라서 드러난 검침 이상을 세대 책임으로 볼 수 있는지
- 중앙식 냉방에서 세대 FCU 구동기·밸브 고장 등의 책임 주체(세대 vs 공용)
- 공실 중 부과된 냉방비의 부당 부과·환불 가능성
- 냉방·수도 검침 이상에 대해 관리주체가 인지·점검 의무를 부담하는지
감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
공실 상태에서 사용하지 않은 냉방비가 지속적으로 부과된 사안은 관리주체의 검침 및 이상 사용량 확인 의무와 관련해 정당성에 의문이 있으며, 세대 책임으로 단정하기 어렵습니다. 중앙 냉방 구조 특성과 검침 방식, 관리주체의 점검 의무를 종합하면 부당 부과된 금액에 대해 환불 또는 정산을 요구할 여지가 있습니다.법리 검토
중앙 냉난방식에서는 세대 내부 FCU의 일부 장치는 전유로 보되, 계량기와 배관의 일부는 공용의 성격을 가집니다. 에너지 사용량 검침과 이상 사용량 확인은 관리주체의 기본 의무로 해석되며, 장기간 동일 패턴의 제로 검침이나 비정상적 증가가 있었음에도 아무런 점검이 없었다면 관리주체의 귀책 가능성이 존재합니다. 세대주가 존재하지 않았다는 사정만으로 고장 인지 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.대응 전략
부과 내역, 검침값 변화, 공실 기간, 관리주체의 답변 등을 문서로 확보해야 합니다. 관리규약과 관리비 산출 근거를 요청한 것은 정당하며, 면담은 필요 시 증거 확보 목적에 한정해 진행하는 것이 좋습니다. FCU 고장 여부는 객관적 점검 결과가 필요하므로 중립적 업체의 점검보고서를 확보해 세대 귀책 여부를 판단 근거로 삼을 수 있습니다. 관리주체의 점검 소홀과 검침 이상 미통보 사실을 근거로 정산 요구가 가능합니다.추가 조치
관리주체가 환불을 거부할 경우 분쟁조정 절차를 활용할 수 있으며, 반복적 과·오검침 정황이 있다면 관리감독 기관 민원도 고려할 수 있습니다. 엘리베이터 공지는 관리주체가 사후적으로 문제를 인지한 정황으로 활용될 수 있습니다. 향후 사용량을 비교해 이상 부과가 지속될 경우 추가적 책임을 검토할 수 있습니다.
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