안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
80세 고령자의 판단력 미비와 **설명 의무 위반 및 허위 광고**를 근거로 계약 해지나 취소를 검토할 수 있으나, 중도금이 실행된 시점에서는 법적 공방이 불가피한 상황입니다.
1. 허위·과장 광고 및 기망 행위 여부
인터넷 광고의 입주 시까지 0원이라는 문구는 통상 계약금 정액제나 중도금 무이자 혜택을 의미하지만, 노령의 계약자에게 잔금 납부 의무나 분양권 전매 실패 가능성을 충분히 고지하지 않았다면 사기에 의한 계약 취소(민법 제110조)를 주장해 볼 수 있습니다. 다만, 단순히 수익성을 부풀린 정도라면 판례상 기망으로 인정받기 어려울 수 있어, 당시 상담 녹취나 광고 캡처본 등 구체적인 증거 확보가 선행되어야 합니다.
2. 중도금 실행 후 계약 해제 가능성
통상 분양권은 중도금이 1회라도 납입(실행)되면 시행사의 동의 없이 일방적인 계약 해제가 불가능합니다. 현재 중도금 대출이 실행 중이라면 시행사는 잔금 이행을 강제할 권리를 가집니다. 조심스럽게 조언드리자면, 고령자의 인지 능력이나 당시 목사 부부의 권유 과정에서 강압이나 불공정 거래가 있었는지를 살펴 민법 제104조(불공정한 법률행위) 적용 가능성을 법률 전문가와 함께 검토하셔야 합니다.
3. 80세 노인의 잔금 대출 현실
가장 현실적인 문제는 잔금 대출(DSR 규제)입니다. 80세 고령자의 경우 소득 증빙이 어렵고 상환 능력이 낮게 평가되어 1금융권 대출이 거절될 확률이 매우 높습니다. 대출 부적격 판정은 수분양자의 귀책 사유로 보는 경우가 많으나, 계약 당시 분양 대행사가 대출 가능 여부를 확약하며 계약을 유도했다면 이를 빌미로 협상의 우위를 점할 수 있습니다.
시행사를 상대로 고령자의 판단 능력 부족과 대출 불가 상황을 강력히 피력하여 합의 해제를 유도하는 것이 현실적인 방안입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 어머니의 심리적 안정을 최우선으로 하시어 차분히 대응하시길 바랍니다.