미등기주택을 임차한 사람의 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요??

Question

미등기주택을 임차한 사람의 경우

소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요??

미등기주택을 임차한 경우에도 주택임대차보호법상

소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

미등기주택이라함은 무허가주택도 포함인가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 질문 사안에 대해서는대법원 판결이 있습니다.

결론적으로 무허가건물, 미등기건물에도 주택임대차보호법은 적용됩니다.

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결

【판결요지】

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐

임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로,

어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차 보호법의 적용 대상은 반드시 등기를 하여야 하는 것을 요건으로 하고 있지 않습니다.

그러므로 등기가 되지 않은 주택이더라고 하더라도 이에 대해서 주택임대차 보호법으로 각종 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다.

판례는 주택임대차보호법의 목적 및 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때에, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대해서 아직 소유권이전등기 경료를 하지는 못했지만 그 건물에 대해 사실상 소유자로서의 권리행사를 하고 있는 사람은 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차를 한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인 지위승계를 했다고 볼 수 있다고 했습니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결)

다만 미등기 건물의 소액임차인은 최우선 변제의 요건은 되지 않습니다. 최우선 변제권은 등기를 전제로 하기 때문입니다.

무허가 주택이라 하더라도 이에 대해서는 주택임대차 보호법상 주택인 경우라면 임대차계약을 체결한 경우에는 보호를 받습니다.