입주일 하루 전 전입신고를 해도 되는 것인가요?

Question

유튜브에서 전세사기 관련 영상을 보다 궁금한 점이 있어서 질문 드립니다.

전세계약 시 잔금일(입주일) 하루 전에 전입신고+확정일자 받는 것이 가장 안전하다고 하는데..

(전입신고는 다음날 00시부터 효력 발생 / 근저당은 발생당일 효력 발생하여 임차인이 우선순위에서 밀리게 되므로)

현재 거주중인 전세집이 3/16 만료 → 3/16 바로 다음 집으로 이주 하는 상황인 경우에는 하루 먼저 새 집으로 전입신고를 하기에는 리스크가 있잖아요? (현 거주지 임대인이 전입세대열람원 확인 후 전출사실을 알게 되면 근저당을 잡을 수 있고, 전세금 반환을 못 받을 수 있는 상황 등)

이럴 경우 임대차계약서 특약사항에 "잔금 다음 날까지 현 등기부등본사항을 유지한다"는 특약사항을 넣기만 하면 세이프한 것일까요?

유튜브에서는 미리 전입신고해 놓아도, 키랑 비밀번호만 알려주지 않으면 된다고 하는데 유튭 댓글에 아래와 같은 내용이 있고 저도 같은 생각이 저도 들어서요,

또 어느 분은 계약시작일 전에 전입신고 해도 효력이 없고 계약일 다음날 00시부터 효력이 발생한다고도 하네요.

전입신고를 미리 하고 원래 살던 집에서 전세금 돌려받을 때까지 키랑 비밀번호 알려주지 말고 버티라고 하셨잖아요. 그런데 법적으로 보면 이미 임차인은 그 집에서 전출하여 대항력이 없는 상황이고, 만약 집주인이 전입세대열람원(?) 문서를 확인해서 임차인이 전출된 사실을 알고 그 날 바로 근저당을 잡아버리면, 사실 집주인 입장에서는 기존 세입자한테 전세금을 안 돌려줘도 되는 상황이 되어버리니 새로 들어오는 세입자에게 연락해서 비밀번호를 알려주고 "그냥 기존 세입자 밀어내시고 거기 들어가시면 됩니다"라고 해도 되는 거 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

너무 경우의 수를 많이 생각하신 듯 보입니다. 우선 계약을 통해 잔금을 치루어야 실제 계약이 완료되므로 잔금일에 이사여부와 관계없이 전입신고+확정일자를 받으시면 됩니다. 또한 특약을 통해 전입신고 전까지 등기부상 다른 물권을 잡지 않는다라는 특약을 넣어두면 되고, 전입신고를 마친 이후 등기부를 통해 다른 물권이 있는지 검토하시면 됩니다.

또한 기존집에서 보증금 미반환시 전출신고가 되어버린다면 대항력을 잃기 때문에 보증금을 보호를 위해서는 임차권등기명령을 신청한 후 이전하시면 되고, 기간에 따른 문제로 새로운 집에 전입신고가 필요할 경우 등본상 함께 거주하는 가족을 기존집에 남겨두시고 본인만 새로 계약한 집에 전입신고하시는 방법도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요?

이시윤 공인중개사입니다.

전입신고시 주민센터에서는 계약서를 확인합니다.

요즘은 인터넷전입신고도 편리한데 임대인과 임차인 공인인증이 있으면 간단 합니다.

임차인의 대항력은 임대인으로부터 주택의 인도와 전입신고하여 확정일자받으면 다음날0시에 효력이 발생 합니다.

정부에서는 가급적 이사당일 전입신고 하기를 권유하고 있어요~

하루전 전입신고는 빈집 아니면 거주자의 전출이 대부분 안되있고 임대인이 선뜻 허락치 않아 용이 하지 않습니다.

종전주택에서는 이사는 미리 일부짐남기고 나올수 있으나 전출은 안하는게 좋구요~

전세권설정등기가 되어 있다면 무방 합니다.

안전한 이사 하시고 건강하세요~