재개발 사업 단독주택 건물 분리 증여시

Question

재개발 사업 단독주택 건물 분리 증여시 장특공, 양도세 관련 질문 글입니다.

토지 건물 분리 소유시 입주권 받을 수 있는지, 최대 몇 채 받을 수 있는지?

테스트

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

재개발 구역 내에서 토지와 건물을 한 사람이 소유하다가 이를 분리하여 증여하더라도,

해당 주택이 권리산정기준일 이후에 분리되었다면 수명의 소유자에게 단 1개의 입주권만 부여됩니다.

만약 종전 자산을 권리가액이 높거나 주거전용면적이 넓다면 예외적으로 2채까지 받을 수 있습니다.

종전 토지 건물의 총 가액이 분양하는 아파트 2채의 가격보다 높거나 종전 주택의 전용면적이 2채의 면적 합보다 커야합니다.

이때 추가로 받는 1채는 전용면적 60제곱미터이하여야 하며, 이전고시 다음 날부터 3년 동안 전매가 제한됩니다.

토지와 건물을 분리하여 소유하다가 양도할 경우,

세법상 1세대 1주택 비과세 혜택 적용에 주의가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발 조합원 입주권의 경우 토지 및 건물 소유권자가 다를 경우 각각 입주권을 1개씩 받을수도 있지만

하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 건물을 준공 이후 토지와 건물로 분리를 하게 되면 입주권은 1개만 나오게 됩니다. 위의 경우 단독주택의 동일인 소유자일 경우 토지와 건물을 분리를 한다고 해도 입주권은 1개만 나오게 됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

동일인이 소유하던 토지와 건물을 분리 소유하게 된 후 부모와 자녀를 합쳐서 1개의 입주권만 부여되는 것이 원칙입니다. 자녀가 건물만 증여받아도 단독 조합원 자격을 얻기는 매우 어렵습니다. 증여 여부와 관계없이 종전 자산의 권리가액이 높거나 전용면적이 넓을때 1채 60m2를 포함해서 2채를 받을 수 있습니다. 이는 1인의 조합원에게 주는 혜택이므로 분리 증여로 입주권 개수를 인위적으로 늘릴 수는 없습니다. 권리산정일기준 이후에 이루어진 분리 증여는 입주권 자격이 제한되거나 현금청산 대상이 될 수 있으므로 반드시 조합 정관을 확인해야 합니다. 또한 자녀 건물만 증여받은 후 양도할때 보유 기간은 부모님의 보유 기간을 승계하지 않고 증여받은 날부터 새로 계산합니다. 이로 인해 공제율은 크게 낮아질 수 있고 입주권 상태로는 장특공 적용이 불가하며 완공 후 신축 아파트를 팔 때도 신축 시점부터 보유기간을 다시 계산해야 하는 불이익이 있을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재개발 사업에서 단독주택의 건물 분리 증여해도 조합원 입주권 취득은 가능하지만 세금과 주택 수 산정에서 불리할 수 있습니다. 토지와 건물을 분리 소유하면 토지는 입주권, 건물은 현금 보상으로 처리되는 경우가 많아 최대 1~2채 입주권만 받게 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재개발에서는 원칙적으로 토지와 건물을 모두 가진 사람이 조합원 자격을 갖습니다

토지 소유자 + 건물 소유자가 동일인인 경우 보통 1개의 조합원 입주권을 받습니다

토지와 건물이 서로 다른 사람이면 일반적으로 1개의 조합원 지위만 인정됩니다

토지 A / 건물 B로 분리되어 있으면 보통 둘 중 1명만 조합원으로 인정되는 경우가 많습니다

나머지는 현금청산 대상이 되는 경우도 있습니다

단, 구역 지정 이전부터 분리 소유였는지 여부에 따라 달라질 수 있습니다

분리 증여로 입주권 추가 확보는 거의 불가능합니다

세금은 토지와 건물 각각 과세이며 사업 단계 이후 증여는 리스크 큽니다

세무사한테 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

재개발에서는 보통 토지 소유자가 입주권 기준이 되는 경우가 많습니다. 토지와 건물을 분리 소유하면 입주권이 1개만 인정되는 경우가 일반적입니다. 다만 사업 방식과 조합 규정에 따라 예외 사례도 존재합니다.

Answer 7

재개발 사업 단독주택 건물 분리 증여시 장특공, 양도세 관련 질문 글입니다.

토지 건물 분리 소유시 입주권 받을 수 있는지, 최대 몇 채 받을 수 있는지?

테스트

===> 재개발인 경우 조합원이 자격은 토지, 또는 건물 소유자가 되는 만큼 최대한 2채를 받을 수가 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

동일인이 소유하던 토지와 건물을 분리하여 소유하게 된 경우 서울시 등 대부분의 조례에 따라 공동으로 1개의 입주권만 부여됩니다. 각각 1채씩 받는것은 불가능에 가깝습니다. 분리된 토지 면적이 90제곱미터 이상이거나 권리가액이 최소 분양가 이상인 경우 예외적으로 단독 입주권이 가능할 수 있으나 권리산정기준일 등 까다로운 조건을 충족해야 합니다. 증여 여부와 상관없이 기존 주택의 권리가액이 높거나 전용면적이 넓을떄 2차(1채는 60제곱 미터 이하)를 받을 수 있습니다. 이는 소유주가 1인일 때의 혜택이며 분리 증여로 개수를 늘릴 수는 없습니다. 세무적으로 건물만 증여받은 수증나가 나중에 양도할때 보유 기간은 증여받은 날부도 계산됩니다 부모님의 합산 보유 기간이 인정되지 않아 공제율이 크게 낮아질 수 있으며 입주권 상태로 양도시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추기 어려워질 수 있으며 토지, 건물 각가의 취득 시점과가액 산정이 복잡해져 세무 리스크가 발생할 수도 있습니다. 재개발 현장에서는 지분 쪼개기는 법적으로 매우 엄격하게 제한하니 증여 전 조합 사무실을 통해 본인의 사례가 단독 입주권 대상인지 반드시 확인하고 전문 세무사와 양도세 시물레이션을 해보시길 바랍니다. 감사합니다.