건축과정에서 벌어진 고소가 가능할까요
건축주와 개인업자가 계약서를 섰는데
공사도 끝나지 않은사항에 시공자가 못한다고 현장에 장비를 두고 나간 상태 입니다
건축주는 고소 진행을 하려하는데
어떤 방식으로 해야하는지
일반개인이 건축 계약서를 쓸수 없다고 하던데
2동을 짓겠다고 계약을 써준 상태입니다
1동을 건축을 했는데 공사 준공도 못한 상태이고 공사도 엉망인 상태 입니다
민사일지 사기로도 고소가 가능할까요?
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
현재 위와 같은 내용만으로는 상대방이 처음부터 공사를 이행할 능력이나 의사가 없음에도 계약을 진행하고 대금을 받은 걸 입증하지 못하는 한 민사적인 문제로 판단될 가능성이 매우 높습니다
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
믿고 맡긴 공사가 중단된 것도 모자라 현장을 엉망으로 방치하고 연락이 두절되거나 배째라 식으로 나오는 상황이라 건축주분의 속이 타들어 가실 것 같습니다. 우선 결론부터 정리해 드리면, 민사 소송(손해배상 및 계약 해지)은 당연히 가능하고 반드시 진행하셔야 할 사안이나, '사기죄'로 형사 처벌을 시키는 것은 현실적으로 쉽지 않지만 '건설산업기본법 위반' 등 다른 혐의로 압박할 카드는 분명히 존재합니다.
가장 먼저 궁금해하신 '개인이 건축 계약을 할 수 있는가'에 대한 부분은 공사 규모에 따라 다릅니다. 현행법상 연면적 200제곱미터(약 60평)를 초과하는 건축물이나 다가구·다세대 주택 등은 반드시 면허가 있는 종합건설업자가 시공해야 합니다. 만약 시공자가 면허가 없는 개인 업자임에도 불구하고 면허가 필요한 규모의 공사를 계약하고 시공했다면, 이는 '무면허 건설업'에 해당하여 건설산업기본법 위반으로 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이라는 강력한 형사 처벌 대상이 됩니다. 이는 사기죄보다 훨씬 입증하기 쉽고 강력한 압박 수단이 되므로, 해당 건물의 규모가 이 기준을 넘는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
다음으로 '사기죄' 성립 여부입니다. 많은 분들이 공사를 중단하고 도망가면 사기라고 생각하시지만, 수사기관과 법원은 이를 까다롭게 봅니다. 사기죄가 되려면 '애초에 공사를 완성할 능력이나 의사가 없었으면서 돈만 받아 챙긴 경우'여야 합니다. 현재 1동의 공사를 어느 정도 진행하다가 중단된 상태라면, 상대방은 "열심히 하려 했으나 자금 부족이나 건축주와의 갈등으로 못 한 것뿐이다"라고 변명할 것이고, 이 경우 수사기관은 이를 '민사상 채무불이행(계약 위반)'으로 보아 무혐의 처분을 내릴 확률이 높습니다. 다만, 계약 당시에 시공자가 자신의 경력이나 면허, 재정 상태를 속이고 계약했다면 기망 행위가 인정되어 사기죄가 성립할 수 있습니다.
따라서 현실적인 해결책은 민사 소송을 메인으로 하되, 형사 고소를 압박 수단으로 활용하는 전략입니다. 우선 내용증명을 보내어 '공사 중단 및 부실시공에 따른 계약 해지'를 통보하시고, '기성고(현재까지 공사된 비율) 감정'과 '하자 감정'을 통해 상대방이 망쳐놓은 부분을 돈으로 환산하여 손해배상을 청구해야 합니다. 또한 현장에 두고 간 장비를 건축주가 임의로 팔거나 처분하면 오히려 절도나 횡령으로 역고소를 당할 수 있으므로 절대 건드리지 마시고, "언제까지 가져가지 않으면 보관료를 청구하겠다"는 내용을 내용증명에 포함하여 압박하시는 것이 좋습니다. 지금은 현장 사진과 동영상을 꼼꼼히 찍어 증거를 남기시고, 무면허 시공 여부를 확인하여 형사 고소장과 민사 소장 접수를 동시에 준비하시는 것이 가장 빠른 해결책입니다.