300세대 미만 아파트 구매해도 될까요?

Question

임대기간 종료가 다가와서 돈은 부족하지만 무리를 해서라도 집을 구매해야 하나 고민이

많은 50대 중반의 가장입니다.

15여년전에 사업에 실패한 후 부채상환과

아이들 교육에 아무래도 수입의 많은 부분이

들어가다 보니 언감생심 집을 구매할 생각은

하지 못했었는데 계속 월세 살이를 하다보니

돈이 너무 아깝다는 생각이 들어 근래들어

아파트 분양을 좀 알아봤는데..

저의 현재 상황으로는 엄두가 나지 않은 분양가에 자포자기하는 심정을 가지게

되었습니다. 그러던 중 도로변에 몇건의

현수막 분양광고를 보게 되어 모델하우스를

찾아가 보고 상담을 받게 되었는데

찾아간 두군데 모두 300세대 미만의

아파트와 50세대 미안의 오피스텔을

같이 건설하는 현장이였습니다.

건설사는 메이져 건설사는 아니지만

나름 인지도있는 건설사 였구요.

그중 한곳의 분양조건을 설명드리면

25평 아파트 기준으로 총 분양가는

3억 8,500만원이고, 계약금 1천만원+

발코니 확장비 10%인 1백 6십만원해서

총 11,6000,0000 이고, 중도금은

전액 무이자 조건이고 내년 12월 입주

조건입니다. (현재 건설중)

6개월후 전매도 가능하다고 하는데

이런 조건의 아파트를 구매해도 되는지

궁금합니다. 현장은 인천 용현동입니다.

그리고, 전매를 하게 된다면 세금은

어떻게 부과되는지도 궁금합니다.

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 지금 부동산 시장이 워낙 좋지 못하고 대부분 미분양에 몸살을 앓고 있는 실정입니다.즉 매수세가 부족해서 미분양이 발생을 하고 할인 정책등으로 미분양의 해소를 위해서 많은 프로모션등을 진행을 하고 있습니다. 또한 만일에 그 사이트가 지역주택조합일 경우는 조합원으로써 향후 추가분담금 형식으로 힘들 수도 있으니 만일에 지역주택조합이라면 피하시는 게 좋고 그렇치 않을 경우 해당 아파트 입지등을 잘 살펴보아서 실거주로 할인이 가능상태라면 한번 생각해보시고 지금도 미분양이 나게 되므로 전매할려고 해도 매수할려는 사람이 없을 가능성이 크므로 유의하시길 바랍니다.감사합니다.

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.분양권으로 전매하면 양도소득세의 경우매도차익의 70% [1년 미만] 또는 60% [1년 초과] 입니다.실거주로 보신다면 평형대와 입지 보셔서 본인 가치판단 후 진행하면 됩니다만추후 차익을 위한 투자로 보시기에는 적절하지 않습니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생활 기반이 안정적이라면, 입지와 향후 수요를 잘 따져보고 신중하게 접근하면 고려해볼 수 있습니다주변 시세/단지와 비교하고, 입지가 좋다면 일부 단점은 상쇄될 수 있습니다실거주 위주 + 향후 자산 보존 차원에서는 나쁘지 않을 수 있습니다단, 투자 목적은 보수적으로 접근해야 합니더건설사 신뢰도, 인허가 진행 상태, 중도금 대출 가능 여부는 꼭 확인해야 합니다특히 50대 중반에 첫 내집 마련이시라면, 안정성이 가장 중요합니다잘알아보고 결정하시기 바랍니다

하상원 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 아파트를 구매하시는 것에 있어서 월세보다는 매매를 하여 고정지출을 줄이는 것은 바람직합니다. 또한 질문자님께서 고민하시고 있는 사항에 대해서 다시한번 핵심이 무엇인지 여쭙고 싶습니다. 만약 해당 단지 주택 가격이 적정한가? 하는 물음이라면 현재로서는 인천 용현동 소규모 단지 시세에 맞추어 확인을 하시라고 말씀을 드릴 수 밖에는 없습니다. 그게 아니라, 만약 소규모 단지가 나중에 금액이 오를것인가? 혹은 현금화 하기 쉬울 것인가에 대한 질문이라면 빌라보다는 유리하지만, 2000세대 이상 대단지 아파트보다는 불리하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 다만, 입지가 유리하고, 주차 및 교통이 편리하다면, 오히려 지리적 이점이 없는 대단지보다는 좋을 수 있습니다. 이 부분에 대해 정확한 정보가 없어 이정도로 마무리하구요.세금의 경우 양도소득세 관련 2021년부터는 주택수에 분양권도 포함됩니다. 보유기간 1년 이내에 전매하시는 경우에는 70%로 세율이 적용됩니다.(단일)1년-2년 사이에는 60%, 2년이상이 되면 기본세율이 적용이 됩니다. 다만, 2021년 개정이 된 내용은 2년 이상 보유를 해도 60%를 메기고 있어서 보유만 하시고(실거주 없이) 재판매 하시기에는 세율이 높아 불리합니다. 그래서 실거주를 하신다면 모르겠지만, 분양권만 전매하시기에는 이득이 높지 않을 수 있습니다. 이 점을 고려해 주시면 좋겠습니다. 질문에 대한 대답이 되었으면 좋겠네요. 부디 좋은 결정하시구요.노력하는 사람은 항상 멋집니다. 화이팅입니다.!

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 제품과 마찬가지로 주택을 구매할 때는 먼저 구입 목적에 맞는지를 생각해 보셔야 할 것입니다. 거주 목적이라면 주변의 인프라가 잘되어 있고 생활엔 편리한 상가, 병원, 관공서 등이 가까이에 있는 것이 좋을 것이고, 투자 목적이라면 대단지 아파트에 발전가능성과 주변에 들어설 시설들을 확인하셔야 할 것입니다. 그리고 무엇보다도 대출을 끼고 구입하는 것이라면 대출금 상환이 부담 가능한 정도여야 할 것입니다. 주택은 고가의 자산이고 쉽게 구입할 수 있는 물건이 아닌 만큼 본인의 상황에 맞는 주택을 잘 선정하셔야 할 것입니다. 전매를 하게되면 매도금액과 납입한 금액 (분양계약금+프리미엄+확장/옵션비+중도금+필요경비 등)의 차액에 대한 양도세가 과세될 수 있는데 1년 미만 보유 라면 77%(양도세+지방소득세), 1년초과 2년미만 보유 라면 66%, 2년 이상 보유시는 6~45%의 양도세가 과세될 수 있습니다. 하지만 금액에 변화가 없거나 낮아진 상태라면 양도세가 과세되지 않을 수 있습니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.분양권 전매 시 세금 부과 방식에 따르면 아파트 분양권 전매를 통해 발생하는 차익에는 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세율은 보통 30~70% 사이인데 2021년 세법 개정 이후 60% 세율이 적용됩니다.기간과 무관하게 고정 중과세율이 적용돼 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시60% 세율이 적용됩니다.여기에 양도소득세 10%에 해당하는 지방소득세가 추가로 부과됩니다.세대 수가 적은 아파트는 시세 상승이 약하다는 단점이 있습니다.가격이 저렴하겠지만 저렴한 만큼 상승도 둔합니다. 이러한 단점을 인지하시고 매수하시길 바랍니다.감사합니다.