상생임대인조건이 맞는지 확인부탁드립니다.

Question

안녕하세요.

2020년 11월 조정지역(화성시))일때 2.6억 전세 낀 집을 3.6억에 매수 했습니다.(갭투자 1억)

-매도자의 계약을 인계받음

22년 3월 전세 재계약 시점에 전세가가 많이 올라서 4.5억으로 재계약 (임차인이 시세대로 재계약요구)

24년 3월 전세가가 낮아져서 다시 3.5억으로 전세가 낮춰서 재계약

현재 1주택자이고 조정지역에 매수를 해서 실거주 요건이 있었는데

4.5억 ->3.5억으로 가격을 낮춰서 재계약 / 실거주 요건 안지키고 상생임대인 조건에 맞는지 확답 듣고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 상생임대인 조건에는 직전계약기간이 1년 6개월 이상, 임대료 5%이내 이상 신규계약 및 갱신계약이 2024년 12월31일이전까지 체결 그리고 세입자가 2년의 계약기간 이행이라는 조건 있습니다. 질문의 경우 직전계약은 22년 3월부터 볼수 있고, 그에 따라 직전계약기간은 충족될 것으로 보이고 24년 갱신게약에서는 5%이내 인상에 해당되기 때문에 질문의 경우 상생임대인 조건에 해당되고 매도시점에서 조정지역내 1주택 2년실거주요건은 면제가능할것으로 예상됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

상생임대인 특례를 적용받으려면 본인 명의의 임대차 계약을 5%이내 인상 조건으로 2년 이상 유지해야 하며 임대차 계약의 승계 또는 전 주인의 계약으로는 이 특례가 인정되지 않습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,상생임대인 요건 핵심 요약 (2023~2024년 기준)

상생임대인 제도는 양도소득세 비과세 실거주 요건을 유예해 주는 제도로서, 아래 조건을 충족해야 합니다

1. 전세 계약 조건

종전 계약보다 임대료를 5% 이하로 인상 또는 감액 계약해야 함

해당 조건 충족 (4.5억 → 3.5억, 임대료 감액)

2. 상생임대인 적용 대상 임대차 계약 시기

2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 임대차 재계약해야 함

2024년 3월 재계약 → 적용 대상

기존 임차인과 동일한 임차인과 재계약해야 함

동일 임차인과 재계약한 것으로 보임 → 조건 충족

4. 실거주 요건 유예 대상

조정대상지역 내 주택을 1주택자가 매수한 경우, 실거주 요건을 못 지켜도 상생임대인 조건을 충족하면 실거주 요건을 유예할 수 있습니다

상생임대인 요건 충족합니다

실거주 요건을 지키지 못했더라도, 향후 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 적용을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다

단, 관련 서류(임대차계약서, 전세보증금 감액 내역 등)는 반드시 보관해두셔야 하고, 양도 시점에 세무사 상담을 통해 구체적인 적용 여부를 다시 한번 확인하시기 바랍니다