부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.

Question

만약에 예를 들어 매매 시세가 3억이고, 전세가 1.0억이면 집주인은 2억만 들여서 보유 중인데.

제가 매매가 3.5억으로 이 집을 구매하고 전세가 1.0억 유지하면 2.5억만 집주인에게 주면 매매가 가능한지?

서류상 집주인이 바뀌었기 때문에 집주인이 매매를 할때 전세가를 전세자에게 1억을 다시 돌려주고

저랑 다시 계약을 하여 전세가 1억을 다시 받는건지? 아니면 절차상 복잡하기에 그냥 제가 2.5억만 집주인에게 주면 양도가 가능한건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

일반적인 거래 방법을 말씀드린다면 말씀처럼 3.5억 매매가와 1억 전세가 있는 경우 2.5억을 건네주고 전세는 승계를 받으시는 방식으로 거래가 이루어집니다.
이 과정에서 전세 보증금 승계 조건을 매매 계약서에 명확하게 기재하시는 것이 중요하니 참고하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

전세가 껴있는 집을 매매할 때는 보통 전세보증금만큼을 매매대금에서 빼고 계산해 거래합니다. 예를 들어 매매 시세가 3억이고 전세보증금이 1억이라면, 집주인은 실제로 자기 돈 2억만 들여서 보유 중인 셈입니다. 이런 상황에서 매매가를 3.5억으로 정하고 전세보증금 1억을 그대로 유지하기로 했다면, 매수자는 집주인에게 2.5억만 지급하고 매매를 진행할 수 있습니다. 즉, 전세 세입자가 그대로 살면서 전세계약도 그대로 승계되고, 기존 매도자인 집주인은 보증금을 세입자에게 돌려주지 않아도 됩니다.

절차상으로는 기존 세입자의 전세계약이 매수인에게 그대로 넘어오고, 매수인이 새 집주인으로서 잔여 전세계약 기간 동안 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 지게 됩니다. 따라서 중간에 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하고, 매수인이 다시 전세를 놓는 절차는 필요하지 않습니다. 결국 전세금이 그대로 유지된다면, 매수인이 집주인에게 지급해야 하는 매매대금은 매매가 - 기존 전세보증금으로 계산되는 것입니다.

질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

처음 말씀하셨던 것처럼 기존 세입자가 그대로 거주하는 조건인 전세낀 매매를 하는 경우라면 계약서상 거래금액은 3.5억 , 계약금은 3500만원, 중도금 1억(세입자의 보증금) , 잔금은 2.15억만 지급하고 임차권을 인수받는 조건으로 계약서를 작성할것으로 보입니다. 그에 따라 실제 지급한 금액은 계약금 3500만원(협의에 따라 비율은 달라질수 있음), 잔금 2.15억을 지급하면 소유권을 인수할수 있을듯 보입니다. 결국 2.5억 지급과 임차인 인수로 볼수 있습니다.

Answer 4

만약에 예를 들어 매매 시세가 3억이고, 전세가 1.0억이면 집주인은 2억만 들여서 보유 중인데.

제가 매매가 3.5억으로 이 집을 구매하고 전세가 1.0억 유지하면 2.5억만 집주인에게 주면 매매가 가능한지?

==> 네 그렇습니다. 전형적인 갭투자 형식입니다. 이러한 경우 "매가 - 전세가" 만을 공제한다면 실질적인 투자금액입니다.

서류상 집주인이 바뀌었기 때문에 집주인이 매매를 할때 전세가를 전세자에게 1억을 다시 돌려주고

저랑 다시 계약을 하여 전세가 1억을 다시 받는건지? 아니면 절차상 복잡하기에 그냥 제가 2.5억만 집주인에게 주면 양도가 가능한건지 궁금합니다.

==> 주임법상 문제가 없다면 얼마든지 가능합니다. 그러나 그러한 행위를 하기에 앞서 법률적인 검토가 필요합니다

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세를 끼고 주택을 매수하면 사례의 경우 2.5억만 지불하고 매수할 수 있습니다. 하지만 주택의 구입목적이 직접거주라면 세입자를 내보내야하므로 사전에 세입자의 계약기간을 확인하여 계약기간 종료시 퇴거를 확인하는 퇴거 확약서를 받아 두는 절차가 필요할 수 있습니다. 또한 주담대를 통해 구입하는 경우라면 수도권의 경우 최근 대출규제로 인해 6개월 이내에 전입을 해야함에 유의하셔야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세 세입자가 있는 상태로 매매가 가능하며, 매수인은 실질적으로 전세보증금을 제외한 금액만 지급하고 집을 살 수 있습니다

매매가가 3.5억, 기존 전세가 1.0억이면 매수자는 실제로 2.5억만 집주인에게 지급하고 소유권을 넘겨받는 방식이 일반적입니다

이런 거래를 임대차 승계 매매 또는 보증금 승계 매매라고 합니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가능합니다.

흔히 말하는 전세 끼고 매입 또는 갭투자 방식입니다.

이 때는 집을 사는 사람이 잔금일에 실투자금 (매매가 - 기존 전세보증금)만 납부하면 매매가 성립됩니다.

감사합니다.

Answer 8

2.5억만 주인에게 주고 전세 세입자의 1억은 인계하는 형식으로 합니다.

전세 세입자가 만기되서 나갈때 1억은 매수인(새로운 주인)이 반환합니다.

말씀하신게 이미 맞춰져 있는 전세끼고 매매하는 갭투자의 한 형태입니다.

Answer 9

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 경우를 통상적으로 갭투자 형식이라고 합니다.

즉 전세보증금을 제외한 나머지 금액만 매수자가 매도자에게 주고 소유권을 이전 받고 세입자의 전세보증금을 향후

새로운 임대인(매수자)가 책임을 지는 구조입니다.

감사합니다.

Answer 10

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

네 가능합니다.

질문자분이 물어보신게 갭투자 방식입니다.

임대인이 바뀌어도 임대차는 그대로 유효하니

세입자 보증금을 제외한 현금만 오고가고

추후 세입자 만기 시 보증금은 매수인이 지불하면 됩니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?