원룸 월세 계약 연장에 대해 질문드립니다.

Question

2020년 5월 6개월짜리 원룸 월세 계약서 작성 후 계약서에 특약 사항 변경을 추가해서

2023년 11월까지 연장하는 계약서를 보내주셨고, 이후에는 따로 계약서 없이 구두(카카오톡 메세지)로 관리인 분에게 3~6개월 연장을 말씀드려왔습니다.

가장 최근 말씀드렸던건 2026년 2월 중순까지 였는데 2025년 12월달에 관리인분이 따로 구두 연장 필요 없이, 이사 가기전 2개월전에만 말해주면 된다고해서 그렇게 알고 있었는데

이번에 관리인분이 바뀌어서 다시 협의를 하는 과정입니다. (집주인은 따로 있으시고 아마 관리인분은 대리하시는분 같습니다)

1. 새로운 관리인분께서도 퇴거 2개월전에 말 해주면 된다고 하신다면, 따로 계약서를 쓰는게 좋을까요?

2. 아니면 구두(카카오톡/문자 메세지 or 전화 통화 녹음)로 계속 진행해도 별 탈 없을까요?

3. 계약서를 써야한다면 어떤 내용으로 쓰면 좋을까요? (제가 언제 이사 갈지 애매해서 퇴거 2개월전 말씀드리는걸로 전 관리인하고 얘기 나눈거라, 계약서에 퇴거날짜를 따로 명시하면 복잡하지 않을까 싶습니다)

정해진 날짜 없이 그냥 퇴거 2개월전 말하면 된다라는 식의 계약서를 작성 할 수있나요?

괜히 보증금을 못돌려받거나 다른 문제가 생길까봐 걱정입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현 상태에서는 계약서를 새로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 구두 합의나 메시지로도 임대차는 성립하지만, 관리인이 변경된 상황에서는 기존 합의의 존부와 범위를 둘러싼 분쟁 위험이 있어 서면으로 정리해 두는 것이 보증금 반환과 퇴거 시점 분쟁을 예방하는 데 유리합니다.

• 구두 합의의 효력과 한계
  민법과 주택임대차보호법상 임대차는 구두로도 유효하고, 카카오톡 메시지나 문자도 계약 내용의 증거가 될 수 있습니다. 다만 관리인이 대리인인 경우, 그 권한 범위가 불분명하면 집주인이 합의를 부인할 소지가 있습니다. 통화 녹음 역시 보조 증거는 되나 분쟁 시 해석 다툼이 남습니다.

• 계약서 작성 시 권장 방식
  퇴거일을 특정하지 않고, 임차인이 퇴거 의사를 통지한 날로부터 일정 기간 경과 시 종료되는 형태의 계약도 가능합니다. 예컨대 기간의 정함이 없는 임대차로 하되, 임차인의 해지 통지 후 일정 기간이 지나면 종료된다는 구조로 작성하면 질문자의 상황에 부합합니다. 월세, 보증금, 관리비, 해지 통지 방식과 기한만 명확히 두시면 충분합니다.

• 실무상 유의사항
  계약서는 반드시 집주인 명의로 작성하거나, 관리인의 대리권을 확인한 서면을 함께 받아 두시는 것이 좋습니다. 기존 메시지 내역도 보관하시고, 보증금 반환 시점과 원상복구 범위도 간단히 명시하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

구두를 입증할 수 있다면 별도의 계약을 체결하지 않으셔도 되나, 임대인 측에서 의사로 대리인의 의사에 반하여 갑자기 연장 요청을 하지 않을 수 있는 점에서 묵시적 갱신인 점과 2개월 이전에 통지로 해지한다는 점을 특약하는 내용의 계약, 약정서를 작성해놓으시는 것이 가장 안전해보입니다. 그런데 이러한 서면을 작성하자고 하면 또 갑자기 계약 연장에 대해서 임대인 측에서 이견이 있을 것이 우려되는 것은 질의 내용과 같이 문제가 될 수 있어서, 이에 대해서는 가급적 해당 구두 약정, 대리인이 적법하게 관리에 대한 권한을 받았음을 증명할 수 있는 내용을 가지고 대응을 고려해 볼 수 있겠습니다.