전세 하자보수 책임에 대하여 문의드립니다.

Question

전세 계약 후 잔금 치룬 당일 빈집(아파트)에 가서 집 상태를 보니 현관 센서가 고장나있어 계속 깜빡거리고 있고 안방 화장실 수납장 문은 열려 있길래 봤더니 고장나서 뻑뻑 소리가 나면서 닫혀지지도 않고 집안 전등도 여기저기 들어오지도 않더라고요..

안방 붙박이장 시트지는 무슨 카펫? 같은 소재인데 잔뜩 얼룩져서 너덜너덜 일부가 떨어져 있고.. 시트지 떨어지진 부분이나 욕실 거울 여기저기 녹슨거는 미관적인 부분이라 그냥 제돈 들여서 주인 허락하에 간단하게 리폼하려고 하는데요, 수납장문 고장이나 현관 센서등 고장 같은거는 제가 입주하기 전부터 이미 고장나있었던건데 부동산 통해서 집주인분께 수리해달라고 요청했더니 월세도 아니고 전세인데 못 고쳐 주겠다는데 원래 그게 맞나요? 전에 살던 세입자가 10년살았답니다. 그럼 주인도 그 세입자가 집을 빼는 이사 당일 집 정검을 했을텐데.. 전에 집보러갔을때 남의집 화장실 수납장까지 열어보고 여기저기 남의집 전등불을 껏다켰다 해볼 순 없자나요...집보러 갔을때 당시엔 문제가 없어보였고요.. 제가 생활하다 고장났으면 간단한 수리는 그냥 제가 할텐데 이거는 제가 입주하기 전부터 하자가 생긴거고 생활불편이 있는 부분인데 주인이 해 줄 의무가 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

전세 계약 당시 알 수 없었던 하자라고 한다면 전 임대차 계약 기간을 고려하더라도 위와 같은 상황에 대해서 수리를 요구할 수 있는 것으로 보이고 전세계약이라고 해서 수리를 해주지 않는다는 것은 어떠한 법적인 근거에 기초한 주장이라고 보기는 어렵습니다

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 수리 책임의 귀속
  입주 전부터 존재한 현관 센서 고장, 수납장 문 불량, 전등 미작동 등의 기능적 하자는 임대인의 수선의무에 해당하며, 임차인이 부담할 의무는 아닙니다. 주택임대차보호법 및 민법상 임대인은 목적물의 사용‧수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있고, 해당 고장은 그 의무의 범위 내에 있습니다.

• 법률상 임대인의 수선의무
  민법은 임대인이 임대 목적물의 사용‧수익에 필요한 상태를 유지할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 이는 전세든 월세든 동일하게 적용되며, 임차인이 고장 발생에 기여하지 않았고 계약 당시 하자를 인지하지 못한 경우에는 당연히 임대인이 수리해야 할 의무가 있습니다.

• 미관상 하자와 기능적 하자의 구분
  붙박이장 시트지 벗겨짐이나 욕실 거울 녹 발생은 미관상 하자에 해당할 수 있고, 이 경우 명시적 약정이 없다면 임대인의 수선의무에는 포함되지 않을 수 있습니다. 반면, 현관 센서등이나 수납장 문 불량은 사용에 직접적인 불편을 초래하는 기능적 하자이므로 임대인의 의무가 명확하게 인정됩니다.

• 임대인의 수선 거부에 대한 대응방안
  임대인이 수리를 거부할 경우, 수선 요청 사실과 하자 상태를 문자나 이메일로 남겨두고, 수리를 선행한 뒤 임대인을 상대로 비용 상환 청구도 가능합니다. 다만 입증자료를 확보해두는 것이 중요하며, 분쟁이 예상될 경우 내용증명으로 정식 요청 후 대응 절차를 밟는 것이 좋습니다.

• 입주 전 확인의 한계와 보호
  입주 전 집을 방문했더라도 모든 기능적 요소를 일일이 점검하는 것은 현실적으로 어렵고, 임차인의 과실로 볼 수도 없습니다. 특히 오랜 기간 동안 전임 세입자가 거주한 경우에는 정상적인 마모나 기능 고장이 있을 수 있다는 점에서, 임대인은 그에 대한 점검과 정비를 할 책임이 있습니다.