최우선변제금 보장 받을 수 있는지 부탁드립니다ㅠㅠ

Question

다음 사진은 제가 월세(2000/30)로 들어가고자 계약금을 걸어둔 건물이 매매로 나와있는 글을 가져온건데요. (리모델링 첫입주인데 매매글이 바로 나왔음)

선순위 근저당권 설정일 2026년 1월이어서 경상북도 기준 최우선 변제금액 2500까지 보장 가능하다고 알고 있는데

세입자들의 보증금이 총 5억 7천정도 되면...

1. 건물에 다른 세입자가 있는 경우, “모든“ 세입자의 최우선변제금을 합쳐 낙찰가의 1/2을 초과할 수 없는 거 맞나요?

(맞다면 이미 세입자들 보증금이 5억이 넘어가는데ㅠㅠ)

2. 또 낙찰가의 1/2 한도 내에서 다른 세입자들과 배분해야한가면 전액 보장 안될 수 있는거 맞나요?

제 보증금 2천만원은 보장받을 수 있는거 맞을까요.... 이 건물 위험한걸까요? 계약 파기하는게 나을지

답변 주시면 감사하겠습니다ㅠㅠㅠ

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Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  사안의 핵심은 질문자 보증금이 법적으로 보호되는 최우선변제 대상에 해당하는지와, 실제 경매 상황에서 전액 회수 가능성이 있는지 여부입니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자 보증금 자체는 최우선변제 요건에 해당할 가능성이 있으나, 해당 건물 전체 구조를 보면 실제 회수는 불안정한 고위험 구조로 평가됩니다. 단순히 금액 요건만으로 안전하다고 보기는 어렵습니다.

• 법리 검토
  최우선변제권은 개별 임차인 기준으로 성립하지만, 실제 배당 단계에서는 모든 최우선변제 대상 임차인의 보증금을 합산하여 낙찰가의 절반을 초과할 수 없다는 제한이 적용됩니다. 따라서 다른 세입자들의 최우선변제 대상 보증금이 이미 과다한 경우, 후순위 임차인은 전액 변제를 받지 못할 수 있습니다. 이 경우 보증금 일부만 배당되거나 전혀 배당되지 않는 상황도 발생할 수 있습니다.

• 판단 포인트
  이미 다수의 세입자가 존재하고, 총 보증금 규모가 큰 반면 매매가 대비 금융 부담이 높은 구조라면, 경매 시 낙찰가가 낮아질 가능성이 큽니다. 이 경우 최우선변제 한도 내에서도 배분 경쟁이 발생할 수 있어, 질문자의 보증금 전액 회수가 보장된다고 단정하기 어렵습니다. 리모델링 직후 매매로 전환된 점 역시 리스크 요인입니다.

• 실무적 조언
  계약 유지 여부를 판단하실 때에는 기존 세입자들의 보증금 구성, 실제 최우선변제 대상 금액 합계, 예상 낙찰가를 종합적으로 검토하셔야 합니다. 단순히 본인 보증금만 보고 판단하는 것은 위험하며, 계약 해지 또는 조건 변경을 적극 검토할 필요가 있는 상황으로 보입니다.