도시관리계획에서 말하는 용도지구, 용도구역, 용도지역은 뭘 말하나요?

Question

도시관리계획은 4개의 용도지역과 9개의 용도지구와 4개의 용도구역으로 지정하는 법을 말한다고 합니다. 이것들은 각각 뭘 말하나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 용도지역이라고 합니다.

도시지역은 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역으로 구분되며, 도시외지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되어 관리되고 있습니다.

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 관한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화, 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지와 계획적, 단계적인 토지이용을 도모하고, 토지이용의 종합적인 관리를 위하여 도시관리계획으로 결정합니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역으로 나뉩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

정확히는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역이 나누어져 있고, 이는 도시관리계획으로 각각을 지정하게 됩니다. 쉽게 이 모든 분류는 토지의 경제적 효율적 이용과 공공복리증진을 도모하기 위해 각 구역, 지구, 지역에 따른 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 제한하는 규제라고 보시면 됩니다. 용도지역, 지구, 구역별로 이름을 보면이용가능한 부분은 대략적으로 파악할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

용도지역 이란 토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률 / 높이 등을 제한함으로써

토지를 경제적 효율적으로 이용하고공공복리 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

전국의 토지를 4개용도 9개 지역으로(총21개) 구분하여놓았습니다. 도시군관리계획으로 용도지역이 지정이 되면 효력발생일부터는해당 지역안의 건축물에 대한 공법상 행위제한 등이 적용됩니다.

건폐율과 용적률은 용도지역에 의해 제한을 받으며조례나 별도규정의 영향을 받기도 합니다.

용도지역이 미지정된 경우 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용합니다.

[도시지역] 인구와 산업이 밀집되어 있거나, 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전등이 필요한 지역

[관리지역] 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

[농림지역] 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

[자연환경보전지역] 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여필요한 지역

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용•적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기위하여 도시 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

용도지구 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도, 종류 및규모 등의 제한에 관한 사항은이 법 또는 다른법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다.

[경관지구] 경관의 보전 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전, 관리, 형성에장애가 된다고 인정하여 도시 군 계획 조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서

도시군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회 심의를 거친경우에는 건축할 수 있습니다.

-자연경관지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관을 보호하거나유지하기 위하여 필요한 지구-시가지 경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구-특화경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구

[고도지구] 쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

[방화지구] 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

[방재지구] 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구[보호지구] 문화재, 중요시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물) 및 문화적 생태적으로 보존가치가 큰지역의 보호과 보존을 위하여 필요한 지구

[취락지구] 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

[개발진흥지구] 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할필요가 있는 지구

[특정용도 제한지구] 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 유해시설 등특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

[복합용도지구] 지역의 토지이용 상황, 개발수요 및 주변여건 등을 고려하여효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

용도구역이란 용도지역 및 용도지구가 정해진 곳에 추가로 지정해 토지의 이용이나 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등에 대한 기존 제한을 강화하거나 완화함으로써시가지의 무질서한 확산을 방지하고, 토지이용을 종합적으로 조정/관리하기 위해 시/도/군이 결정하는 지역을 말합니다. 전국 모든 토지에 적용되는 것이 아니라 필요한 지역에만 적용됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서정한 용도구역은 4가지로 구분하고 있으며 대부분 강화하고 있습니다.

- 개발제한구역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조 및 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)개발제한구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전함으로써 도시민의 건전한 생활환경을 확보하거나 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 경우,또는 보안상 국방부장관의 요청이 있어 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 경우 국토교통부장관이 지정하는 구역을 말합니다.

- 도시자연공원구역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조의 2 및 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률) 도시자연공원구역이란 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고, 도시민에게 건전한 여가공간이나 휴식공간을 제공하기 위해도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 경우 시/도지사 또는 대도시장이 지정하는 구역을 말한다.

-시가화조정구역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조) 시가화조정구역이란 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고, 계획적이고 단계적으로 개발하기 위해 5~20년 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정될 경우 시/도지사가 직접 지정하거나 관계 행정기관의장의 요청을 받아 지정하는 구역을 말한다.

- 수산자원보호구역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조) 수산자원 보호구역이란 수산자원을 보호/육성하기위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 해양수산부 장관이 직접 지정하거나 관계 행정기관의 장의 요청을받아 지정하는 구역을 말합니다.