다가구에서 다세대로 변경되는지 궁금합니다.

Question

다가구주택을 소유중입니다.

다가구 기준이 지하층 제외 3개층으로 알고 있습니다. 저의 집은 반지하, 1층, 2층, 옥탑방으로 되어 있는데, 양도시 이 옥탑방 때문에 다세대로 분류되어 양도세 폭탄을 맞을수도 있다고 들었습니다.

건축물 대장에는 지하로 기재 되어있는데, 저의 집을 양도시 3개층으로 인정되는거지, 4개층으로 인정 되지는 궁금합니다.

Answer 1

다가구주택에 옥탑방이 있는 경우 다세대주택으로 분류되어 1세대 1주택 특례가 배제되면 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다. 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하인데, 옥탑방으로 인해 4층이되면 다세대주택으로 됩니다. 용도와 무관하게 옥탑방 면적이 건축면적의 1/8을 초과하면 층수에 포함되어 비과세가 배제되므로 초과되지 않도록 해야 하며, 창고로 주장하기 위해서는 주민등록 이력이 없어야 하고, 전력 사용량, 수도 사용량도 창고로 볼만한 수준이 되어야 주택으로 사용하지 않았다고 할 수 있으니, 역시 이러한 부분도 충족시켜야 중과세를 피할 수 있습니다.

Answer 2

건축물관리대장에 다가구주택으로 분류돼 있다고 해서 안심할 것이 못됩니다. 과세당국은 대장과 무관하게 실질 과세 원칙을 적용합니다. 다만 옥탑에 단순한 창고 시설(기준 면적 이내)이거나 화장실과 난방·수도 같이 주거용 시설이 설치돼 있지 않고 실질적으로 주거용으로 사용할 수 없다면 주택의 층수로 보지 않는 경우도 있습니다.
무허가 옥탑방은 양도전 철거(멸실)하는 게 가장 깔금하고 그게 어렵다면 주거용이 아닌 시설로 원상 복구하는 게 뜻하지 않은 세금 폭탄을 피하는 길입니다.

Answer 3

다세대와 다가구는 등기로 분류를 합니다

다세대는 각 호수별로 등기가 되어 있고 다가구는 한사람 통으로 되는있는점이 차이점입니다

등기가 어떤식으로 되어있느냐에 따라 구분이 되니 가까운 부동산에 가서 자세히 상담해보시기 바랍니다

Answer 4

건축법상 다가구와 다세대 모두는 4층이하 건축물에 해당합니다. 질문에서 다가구, 다세대의 기준은 등기부상 하나의 등기부로 되었는지, 각호수별 구분등기가 되어 있는지에 따라 다릅니다. 그리고 지하층은 층수 반영이 되지 않습니다. 옥탑방이 혹시라도 층수에 포함된다 해도 실제 3층이기 때문에 이를 이유로 다가구가 다세대로 자동변경되거나 하지 않습니다.

그리고 다가구로써 현재 하나의 등기부로 유지되고 있다면 매도시 1주택을 매도하는 것과 같고, 구분건물로써 구분등기가 되어있다면 각호수를 1주택을 하여 다수주택을 매도하는 것이 되어 세금에 영향을 줄수 있습니다. 그러므로 등기부를 통해 현 상태를 확인하시면 됩니다,

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