깡통전세사기 후 공인중개사 손해배상청구관련

Question

23년 4월~25년4월까지 2년 다세대주택 1억짜리 전세계약을 하였는데 공인중개사에게 보증보험이 가입되는 안전한곳을 꼭 소개해달라 했고 공인중개사가 아주 안전한곳이라며 소개를 해주었습니다 건물주는 임대사업자로 보증보험이 가입된건물이고 보증보험가입이 의무라고 하여 믿고 가입을 하였고 계약할 당시 계약서에도 보증보험가입여부에 가입으로 체크가 되어있고 가입된 표기 금액또한 제 전세금과 동일했으나 결국 나중에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 허그에 가서 보증금반환신청을 하다가 알게되었는데 제가 들어오기 이전세입자때는 이 호실은 1천만원으로 가입이 허위로 되어있었고 제가 들어가고나서는 아에 호실에 보증보험이 안되어있어 하나도 돌려받지 못하는 상태에서 공인중개사에게 물어보니 본인은 이 호실이 제대로 보증보험에 얼마에 가입된지는 알수없다며 집주인이 하는것이라고 하며 잘못이 없다고 합니다 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 한다면 어느정도의 과실이 있을지 또한 소멸시효가 언제인지 알수있을까요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  공인중개사가 보증보험 가입 가능 여부를 잘못 안내하여 임차인이 보호장치가 있다고 믿고 계약한 경우, 중개사의 설명의무·확인의무 위반이 인정될 가능성이 높습니다. 실제로 이전 세입자 기준과 다른 허위 정보를 그대로 전달했거나, 보증보험 미가입 사실을 확인하지 않은 경우 손해배상 책임이 인정될 여지가 충분합니다. 소멸시효는 중개의 과실을 안 날부터 3년이 일반적 판단 기준입니다.

• 법리 검토
  중개사는 임대차 목적물의 권리관계와 보증보험 가입 여부처럼 임차인의 중대한 의사결정 요소에 대해 확인하고 설명할 주의의무가 있습니다. 계약서에 보증보험 가입으로 표시해놓고 실제로는 미가입이거나 금액이 상이한 경우, 중개사가 이를 확인하지 않은 점은 과실을 구성할 수 있습니다. 특히 임대사업자 건물이라는 설명을 신뢰하게 한 정황은 책임 판단에 불리한 요소가 됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  손해배상청구에서는 중개사가 제공한 설명, 계약서 표시, 보증보험 조회 내역, 이전 세입자 보험 가입 사실 등 객관 증거를 확보하는 것이 핵심입니다. 허그 접수 기록과 미가입 통보 자료가 특히 중요합니다. 손해액은 반환받지 못한 전세금 전액 또는 일부로 산정되며 중개사 과실비율을 다투는 방식으로 진행됩니다. 임대인 책임과 병행해 청구하는 구조도 검토할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  허그 보증보험 미가입 사유, 중개사 발언 녹취, 메신저 기록을 확보하여 과실 정도를 명확히 해야 합니다. 소멸시효 계산은 ‘미가입 사실을 알게 된 시점’을 기준으로 삼는 것이 실무적이므로 해당 날짜를 특정해 두는 것이 좋습니다. 중개사 공제조합 상대 청구도 가능하므로 절차를 병행하면 회수 가능성이 높아집니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

공인중개사가 그 부분에 대해서 제대로 확인하지 않은 과실이 있다고 한다면 손해배상 책임이 인정될 수 있으며 그 손해 범위는 가입되어 있다고 한 금액에 한할 가능성이 높습니다. 다만 공인중개사 역시 제대로 확인하려고 하였으나 임대인에게 기망당한 부분이 있다면 그 책임이 인정되지 않을 수 있으나 이러한 부분은 구체적인 사실관계에 따라서 달리 판단되는 것입니다