빌라 매매시 주의할점과 특약으로 설정해야 할것들
안녕하세요.2~3개월 집을 찾고 마음에 드는집을 찾아서 며칠후에 집을 한번더 확인하고 가계약을
걸러 갑니다.
구측 빌라 매매시에 주의할점.어떠한 특약설정을 해야하는지.
알려주세요 감사합니다
그리고 누수에 관해서 집값을 협상할수 있을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,등기부 등본 + 건축물 대장 확인
,전/월세 세입자 여부 확인
,하자(누수, 배관, 전기) 점검
,관리비 체납 여부 확인
특약으로 하자 보수, 계약금 반환, 근저당 말소, 잔금 지급 조건를 명시해야 합니다
하자, 누수, 공용시설 관리 상태가 좋지 않으면 특약에
,거래 전 발견된 누수 및 관련 보수 비용을 매도인 부담으로 한다
,잔금 지급 전 누수 보수 완료 확인 후 지급한다
라는 특약을 기재하시기 바랍니다
안녕하세요.2~3개월 집을 찾고 마음에 드는집을 찾아서 며칠후에 집을 한번더 확인하고 가계약을
걸러 갑니다.
구측 빌라 매매시에 주의할점.어떠한 특약설정을 해야하는지.
알려주세요 감사합니다
그리고 누수에 관해서 집값을 협상할수 있을까요
==> 우선적으로 구축 빌라인 경우 "시설물 하자에 대한 책임"을 명확히 하시는 것이 가장 중요합니다. 이러한 문제를 가지고 집값 협상도 가능합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
구축 빌라 매매시에는 누수, 불법 증축, 근저당, 등기부상태를 꼼꼼히 확인해야하며 누수 발견 시 수리 주체나 매매대금 감액을 특약으로 명확히 해두는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
빌라 매매시 확인이 필요한 부분은 대지권에 대한 부분입니다., 빌라의 경우 아파트와 다르게 대지권이 명확하게 구분되지 않고 공유지분이나 별도의 대지권 등기가 되지 않은 경우가 있기 떔누입니다. 이럴 경우 빌라의 재건축, 재개발시 권리주장이 어려울수도 있기 때문입니다. 그에 따라 등기부상 대지권의 표시 항목이 있는지 여부, 잘 모르시면 중개사에게 이러한 부분에 대한 확인 및 설명을 요구하시는것도 방법이 될수 있습니다 . 그리고 빌라의 경우 예상치 않게 불법건축물이 기재된 경우가 종종 있습니다.주로 증축이나 주택을 다가구처럼 쪼개놓은 경우도 있기에 건축물대장상 불법건축물기재여부와 등기부를 통한 구분건물 여부와 호수에 따른 면적등을 잘 확인하시기 바랍니다. 그외 입지와 내부구조, 관리사항도 잘 확인하시기 바랍니다.
누수에 관해서는 매도인의 하자담보책임에 속하는 부분이나 사전에 이를 인지하였다면 수리에 대한 하자보수 또는 매매가격에서의 일정금액 인하등을 요구하시면 될듯 보입니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
마음에 드는 빌라를 찾으셨다니 축하드립니다! 빌라는 아파트보다 개별성이 강하고 관리가 사각지대에 있는 경우가 많아 '누수'와 '서류상 하자' 확인이 무엇보다 중요합니다.
구축 빌라 매매 시 필수 체크리스트와 누수 협상 전략을 정리해 드리겠습니다.
1. 매매 시 필수 주의사항
불법건축물 여부: 베란다 확장이나 옥탑 등 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있는지 반드시 확인하세요. 적발 시 이행강제금이 부과되며 전세자금대출이나 주담대가 제한될 수 있습니다.
대지권 유무: 집합건축물대장에 대지권 지분이 정확히 명시되어 있는지 확인하세요. 간혹 땅 지분이 없는 건물이 있는데 이는 추후 재개발이나 처분 시 치명적입니다.
미납 공용관리비: 아파트와 달리 빌라는 관리가 소홀한 경우가 많습니다. 전 주인이 미납한 관리비나 장기수선충당금 관계를 중개사를 통해 미리 확인하세요.
2. 누수에 관한 집값 협상 전략
네, 당연히 가능합니다. 누수는 빌라 매매가 하락의 가장 큰 요인 중 하나입니다.
현상태 파악: 현장을 다시 방문할 때 장판 아래, 창틀 주변, 화장실 천장을 꼼꼼히 보세요.
협상 방법: 누수 흔적이 있다면 수리 비용(약 300~500만 원 내외)을 매매가에서 직접 차감해 달라고 요청하거나, 매도인이 잔금 전까지 완벽히 수리한 후 방수 확인서를 제출하는 조건으로 협상하십시오.
3. 꼭 넣어야 할 필승 특약 (추천)
가계약 및 본계약 시 아래 내용을 넣으시면 매수자 입장에서 매우 안전합니다.
누수 관련: "잔금 지급일로부터 6개월 이내에 매매 계약 당시 인지하지 못한 누수 등 중대 하자가 발생할 경우, 매도인이 수리 비용 전액을 부담하기로 한다."
대출 관련: "매수인의 주택담보대출이 정부 규제나 건물의 결격 사유로 인해 승인되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 즉시 반환한다."
세금/공과금: "잔금일까지의 공과금 및 해당 주택에 대한 세금 체납은 매도인이 정산하며, 위반건축물로 인한 과태료 등이 확인될 경우 매도인이 책임지고 해소한다."
결론 및 조언
빌라는 사는 것보다 '나중에 파는 것'이 더 어렵습니다. 구축일수록 누수와 결로를 꼼꼼히 체크하시고, 계약서 작성 시 중개사에게 '중개대상물 확인설명서'의 누수 항목을 정확히 기재해달라고 요구하세요.
혹시 그 집이 필로티 구조(1층이 주차장)인가요? 2층이나 끝집(최상층)은 누수와 결로에 특히 취약하므로 더 세밀하게 보셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
누수에 관해서 집 값에 대해 협상 가능하며 계약전 누수가 확인 가능하고 매도인이 이에 대해 동의한 상태여야 합니다.
구축 빌라는 볼 때 누수, 곰팡이를 봐야 하며 균열 및 기존 설비 상태를 정밀하게 보고 계약하시길 바랍니다.
전문가가 필요할 수 있으나 공부를 하고 집을 본다면 매수인이 직접 점검이 가능할 것으로 사료됩니다.
특약으로는 누수가 가장 큰 문제이니 누구 특약을 거시고 특정 하자 발견 시 책임 소재를 분명히 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.