전세 계약 시, 위반 건축물이 될 위험이 있다는 안내를 못 받은 경우, 계약을 무효로 할 수 있나요?

Question

안녕하세요. 이번에 신혼집을 처음으로 준비하고 있던 예비 부부입니다.

최근 전세 대란을 피하고자 급하게 신축 오피스텔을 전세 계약 하였는데요.

전세가기 문제가 많다보니.. 부족한 지식에도 꼼꼼히 따져가며 공부하고 최근 계약금을 입금하였습니다.

그런데 알고보니.. 해당 오피스텔의 복층으 위법으로 만들어진 층고 높은 복층이더군요.

아직 위반건축물로 등기에 등록되진 않았지만, 사후 문제가 될어 보입니다.

중개인에게 물어보니 임차인에게는 문제될 내용이 없어 설명 안했다고 하던데요. 그로 인해 전세보증보험 가입 불가능 하면 어쩌냐고 하니 답을 못하였습니다.

궁금한 점은... 이런 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 다시 받을 수있는지 문의드립니다. 계약서 상 내용으로는 그런 내용은 없고 계약 불이행 시 계약 포기다. 만 되어 이는데요...

문제 있는 물건을 사전에 설명 안하고 계약한 것에 대해 계약을 무효화 하고 돈을 돌려받을 수 있는지 궁금해 문의 드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   질문 주신 상황에서는 계약이 당연 무효가 되는 것은 아니고, 임차인이 착오나 임대인의 기망을 이유로 계약을 취소하거나 해제할 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 위반 건축물 가능성은 임차 목적 달성에 본질적인 위험이므로 설명의무 위반으로 인정될 여지가 있으며, 이 경우 임차인은 계약 해제 또는 취소를 주장하면서 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 법원은 임대차 목적물의 사용 제한이나 전세보증보험 가입 불가 여부 등 구체적 불이익이 현실적으로 발생했는지를 중요하게 봅니다.

2. 계약의 중요 요소
   임대차 목적물은 적법하게 사용 가능한 상태여야 하고, 사용 승인 제한이나 이행강제금, 철거명령 등 위험이 있다면 임차인의 주거 안정에 중대한 영향을 미칩니다. 따라서 복층 구조가 건축법상 위반 소지가 있다는 점은 계약 체결 시 임차인이 반드시 알았어야 할 중요한 요소입니다.

3. 임대인 및 중개인의 설명의무
   공인중개사법과 민법에 따라 임대인 및 중개인은 계약 체결 과정에서 중요한 사항을 고지해야 할 의무가 있습니다. 특히 위반 건축물 여부는 전세보증보험 가입 가능성과 직결되므로 설명을 누락한 것은 설명의무 위반에 해당할 수 있습니다. 설명을 제대로 받지 못했다면 임차인은 계약의 효력에 대해 다툴 근거가 생깁니다.

4. 무효와 취소의 차이
   단순히 위반 건축물 소지가 있다는 이유만으로 계약이 원시적으로 무효가 되지는 않습니다. 다만 임차인이 착오에 빠져 계약을 체결한 경우 착오 취소가 가능하고, 임대인이나 중개인이 알고도 알리지 않았다면 기망 취소 사유가 될 수 있습니다. 또 실제로 전세보증보험 가입이 불가능하거나 주거 사용에 제한이 생긴다면 임차 목적 달성이 불가능하다는 이유로 해제 사유가 될 수 있습니다.

5. 실무적 대응
   계약 해제나 취소를 주장하시려면 복층 구조가 건축법 위반에 해당한다는 자료(관할 구청 확인서, 건축물대장, 전문가 소견 등)와 중개인 발언, 보증보험 가입 거절 사실 등을 증거로 확보해야 합니다. 이후 임대인에게 내용증명을 보내 계약 해제 및 계약금 반환을 요구하는 절차를 밟는 것이 일반적입니다. 합의가 안 되면 민사소송으로 다투어야 합니다.

6. 정리
   즉, 현 단계에서는 계약이 무효라고 단정하기 어렵지만, 설명의무 위반과 착오·기망을 이유로 계약 해제나 취소를 주장할 수 있습니다. 실제 불이익 발생 여부를 입증하는 자료를 확보하고, 내용증명 발송을 통해 정식으로 계약금 반환을 청구하는 절차를 진행하시길 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

위법건축물이라는 사실을 안내받지 못하였고 그로 인해 계약의 목적을 달성하기 어려우신 사정이라면 계약해지가 가능하겠으나, 개별적인 경우에 따라 계약목적 달성을 하기 어려울 정도의 사정인지 여부가 검토되어야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 위반 건축물로 적발되진 않았지만 위반 건축물에 해당한다면 그러한 부분을 고지하지 않은 것은 계약 해지 사유에 해당할 수 있습니다. 특히 그로 인해 전세보증보험 가입이 어렵다면 더더욱 그러할 수 있으며 다만 민사적인 문제라는 점에서 당사자 사이에 협의가 어렵다면 결국 소송으로 다투어야 할 사안입니다. 이상입니다