상가 임대차 보호법시행 이전계약효력?
A라는 건설회사 보유분 상가를 급매로 처분하는것을 매입하려고하는데 B라는업체와 5년 임대계약이되어있는 상황입니다.그런데 문제는 10년 임대차보호법 시행일 이전 계약2018년7월18일~2023년7월17일 계약만료 일입니다. 저는 이 계약이 만료되면 제가 직접 사용할 목적으로 구입하려는데 이경우에 10년 보장을해주어야하는지 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권이 5년까지 가능하던 것이 10년으로 연장된 개정법은 2018. 10. 16.자로 시행되고 있습니다.
그리고 개정법의 부칙은 다음과 겉이 규정하고 있습니다.
부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.>
제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)
제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
이에 대한 법무부의 유권해석은 다음과 같습니다.
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개정 법률 부칙 제2조는 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다”고 명시하고 있으므로, 기존 임대차 계약의 경우라도,
- ① 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간 동안의 임대기간을 보장 받게 됩니다.
-②다만, 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 없는 경우(체결된 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 넘는 경우 등), 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 됩니다.
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따라서 최초 임대차 체결이 2018. 7. 18.로 위 개정법 시행전이나, 위 부칙에 따라 2023. 7. 17. 5년의 계약기간이 종료한 경우라도 임차인에게는 개정법인 10년의 계약갱신요구권이 인정됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16. 개정되어 임차인의 계약갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 변경되었고, 상가건물임대차보호법 부칙 제2조는 임차인의 계약갱신요구권 10년은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
따라서 동법 개정전 2년의 임대차계약을 체결하여 임대차기간 진행중에 있는 임차인이라면 계약갱신요구권을 통해 개정법률 적용이 가능할 것으로 보이며, 최초 임대기간 2년의 임대차계약을 체결한 후, 1회 갱신하여 4년의 임대차기간이 진행중인 임차인도 개정법률 적용이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 동법 개정전 임대기간 5년의 임대차계약을 체결하여 임대차기간 진행중인 임차인은 개정법률 적용이 어려울 것으로 보입니다.
사안의 경우 동법 개정전 임대차기간을 5년(2018. 7.18 ~ 2023.7. 17)으로 한 임대차계약이 체결되었고 현재 임대차기간 진행중에 있다면 개정법률 적용은 어려울 것으로 보입니다.
관련 상가건물 임대차보호법 조항은 아래와 같습니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.>
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
<참고출처: 법무부 개정 상가임대차보호법 설명자료>
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질의 내용과 같이 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항). 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다. "최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
※ 「상가건물 임대차보호법」제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조].
그러므로 위의 임대차 계약이 최초로 체결된 시점은 개정 되기 이전인 2018년 7월 18일 이기 때문에 위 임대차계약 갱신 청구권의 적용이 되기 어려워 이에 대해서 해당 사안은 아닙니다. 즉 5년 더 연장을 강제로 해줘야 하는 것은 아닙니다.
사안에 도움이 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문자님과 같은 사안에 대하여 법무부는 "개정 법률 부칙 제2조는 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다'고 명시하고 있으므로, 기존 임대차 계약의 경우라도, 1) 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간 동안의 임대기간을 보장 받게 된다. 2) 다만, 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우, 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 된다고 설명하고 있습니다. 질문자님의 경우는 개정 법률 시행 이전에 5년의 임대차 계약을 체결한 것으로 후자(즉, 질문자님이 임차인과 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 된다)에 해당한다고 사료됩니다.
이상, 답변 드립니다.
