매도인의 하자담보책임 물을 수 있나요?

Question

올 7월 아파트 매매 계약, 10월말 잔금 치루고 11월부터 인테리어 부분 공사중입니다. 매매 결정전 집보러 간 첫날 공인중개사가 안방 벽을 가르키며 벽지만 새로 하면 된다고 하였는데 벽면 한 쪽면이 천정에서 양쪽 모서리 부분에 붉은 자국이 크게 있었습니다. 옷장이나 벽장은 없고 그 면에 침대가 있어서 벽을 잘 볼 수 있었습니다.

이후 인테리어 업체 사람과 같이 방문하였고 안방 벽면을 본 업체에서 결로로 보이고 합지(종이벽지)를 철거하고 안쪽 단열공사를 하는 것이 좋겠다고 하였습니다. 단열을 하지 않으면 또 결로가 발생할 것 같다고 하였고요. 부동산 중개사는 역시 또 단열공사 다 한 집이라 벽지만 새로 하면 된다고 하였습니다. 전주인은 직접 인테리어를 하고 들어오지는 않았고 그 전에 살던 주인이 인테리어를 한 것으로 알고 있습니다. 다만 벽장이 아닌 낮은 부부침대가 안방에 있고 그 벽에 침대헤드가 있어서 벽면이 반 이상 보이는데 아주 누르스름한 붉은 색으로 천장에서부터 자국들이 선명하게 있었습니다.

전주인이 이사나가고 인테리어 공사를 시작하였는데 안방 문제가 된 벽을 뜯고 보니, 원래 있어야 할 스티로폼이 제거된 상태로 아주 간단한 재질(솜 같은 유리섬유?)로 대충 메꿔져 있는 상태로 단열이 안되는 상태라고 합니다. 이사나간 전 주인이 계약 당시 집에 누수나 결로에 대해 물었을 때 없다고 하였었습니다. 또 안방 화장실은 아무 언급 없었는데 빈 집에 가서 보니, 샤워기도 고장, 세면수전도 고장나서 덜렁거리고, 전기스위치도 겉면이 뚝 떨어지는 상태입니다.

계약서에 특약은 없었고, 기본계약서인데 매도인의 하자담보책임으로 단열처리가 안 되어 결로가 생겨있는 벽에 대해 공사 비용을 청구하고 싶습니다. 또 처음부터 벽지만 새로하면 된다고 하고 일을 진행시킨 공인중개사의 책임은 없는지 알고 싶습니다. (매도인에게 비용청구 가능한지 꼭 방법을 부탁드립니다. 단열과 과 철거 비용으로 150만원~200만원 정도 나올 듯합니다.)

Answer 1

매도인에게 하자담보책임을 물어 안방 단열공사 비용을 청구할 수 있을 가능성이 높습니다.

1. 매도인의 하자담보책임

민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에게 하자 보수 또는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.

2. 하자의 범위

벽면 결로는 매매 목적물의 통상적인 용도에 지장을 주는 하자로 볼 수 있습니다. 특히, 안방 단열재가 제거된 상태로 부실하게 마감되어 있었다면, 이는 매도인이 고지해야 할 중요한 하자에 해당합니다. 매도인이 이를 고지하지 않고 "누수나 결로가 없다"고 말했다면, 매도인의 고지의무 위반으로 볼 수 있습니다.

3. 공인중개사의 책임

공인중개사 역시 중개 대상물에 대한 확인·설명 의무를 부담합니다. 공인중개사가 안방 벽면의 결로 가능성을 알고 있었거나, 알 수 있었음에도 이를 제대로 확인·설명하지 않고 "벽지만 새로 하면 된다"고 말했다면, 공인중개사의 과실로 볼 수 있습니다.

4. 손해배상 청구

매도인에게 하자담보책임을 물어 안방 단열공사 비용을 청구할 수 있습니다. 이때, 내용증명을 통해 하자 보수 또는 손해배상을 요구하고, 협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 통해서는 단열공사 비용뿐만 아니라 정신적 손해배상까지 청구할 수 있습니다.

하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인이 하자의 존재 및 매도인의 고지의무 위반 사실을 입증해야 합니다.

따라서, 안방 벽면의 결로 상태, 단열재 부실 시공 상태, 매도인과의 대화 내용, 공인중개사의 설명 내용 등을 사진, 동영상, 녹음 등으로 증거를 확보하는 것이 중요합니다.