강제경매 배당요구후 전세계약해지 가능할까요?

Question

전세로 살고 있는 세입자입니다. 현재 집이 강제경매로 넘어간 상태라 배당요구도 한 상태인데

제가 계약이 1월까지라 전세대출연장을 위해 임차권등기를 하려고 합니다.

1월에 계약만료후 임차권등기를 해도 되지만 1월초라 바쁠것 같고 연체가 살짝 되는게 싫어서 그전에 임차권등기를 하고 싶은데요.

• 몇곳에서보니 배당요구를 한 것 자체가 계약해지의사로 인정된다는데 맞을까요?

• 만약 그렇다면 임대인한테 연락해서 임차권등기를 할꺼라고 말을 해야할까요?

• 계약만료일 안됐으니까 아직 하지말라하면 그래야할까요?

(2개월전쯤 계약연장의사가 없음을 알리려고 통화가 되긴했습니다. 다른 임차인분들은 통화가 안된다는데 저는 차단이 안됐는지 되더라구요.. 임대인왈 자기가 돈을 마련하고있다고는 하는데 거짓말이여도 따져봤자 해결은 안될꺼같아서 알겠다고만 한 상태입니다.)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이미 배당요구를 하신상태라도 임차권 등기는 하실수 있습니다. 다만, 거주를 배당받을 때까지 있을 거라면 크게 의미는 없습니다. 그리고 임대인에게 임차권 등기를 통보할 이유는 없고, 질문에서처럼 배당요구를 한 상태라면 계약만료일이 도래하지 않았더라도 중도해지된것으로 간주하기 떄문에 임차권등기를 하셔도 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

통화로 계약 해지의사를 밝히셨다면 해지 통지를 한 것이지만, 분명히 하기위해 녹취가 없다면 통지 내역 등을 정리하여 내용증명을 보내 놓는 것이 좋습니다. 그리고 임차권등기 명령을 신청하시면 됩니다. 전세사기 피해자이고 살고있는 집에 대한 경매가 개시되었으며 임차인으로서 배당 요구를 완료한 경우에는, 계약 만료일이 도래하지 않았어도 중도 해지 된것으로 간주되므로 배당요구를 끝낸 임차인인 경우에는 계약 만료 전이라도 임차권등기를 신청할 수 있습니다.

Answer 3

• 몇곳에서보니 배당요구를 한 것 자체가 계약해지의사로 인정된다는데 맞을까요? ==> 네 그렇습니다. 현재 상황에서 보증보험 회사에 문의를 한 후 계약종료와 동시에 보증금 반환청구를 하심이 우선입니다.

• 만약 그렇다면 임대인한테 연락해서 임차권등기를 할꺼라고 말을 해야할까요? ==> 현재 상태에서 임차권등기명령이 필요하지 않지만 보증보험 회사 지침에 따라 판단해야 합니다

• 계약만료일 안됐으니까 아직 하지말라하면 그래야할까요? ==> 네 그렇습니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

배당요구를 했다면 낙찰 후 등기부 권리 순위에 때라 배당이 실행됩니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가등기, 경매개시결정 등) 보다 후순위의 권리자는 말소가 됩니다. 그래서 말소기준권리 이후의 배당을 받은 또는 배당을 받지 못한 임차인은 낙찰자의 퇴거 요청에 이사 나가야 되거나 이사비 합의 후 이사 나가면 됩니다.

임차권등기명령의 목적은 임차권등기명령 신청을 하고 이사 후에도 처음 받았던 대항력과 우선변제권의 효력을 유지 하기 위함입니다. (만약 처음부터 대항력과 우선변제권의 효력이 없다면 임차권등기명을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등재된 날부터 대항력과 우우선졔권의 효력이 발생)