전세금미반납에 대해 어떻게 조치할 수 있을까요?
2+2전세로 올해 3월 초 전세만기 되는 상황이며 계약만료 2달여 정도 남은 상황입니다.
전세반환 요구에 대해서 이미 6개월전부터 말했으나, 집주인이 전세금반납에 대한 확답을 미루고 있는 상황입니다. 본 계약자는 아들로 되어 있으나 부모가 대신 관리를 하고 있으며 현재 본인들이 갚지 못하는 상황에 대해 아들에게 말하지 않았으면 하는 상황입니다.
*집주인아주머니가 부동산에 대해서 잘 모르시고 중개인에게 의지하고 있는 정황이 보입니다. 위임장 여부로 명확하지 않은것 같습니다.
예) 나는 모른다, 중개인에게 알아보고 알려주겠다, 일단 기다려주시면 .. 등등 확답은 안하고 이런 말들만 반복합니다.
이런 부분에 대해서 해당 중개인과 대화를 하였고 저희도 매매를 해야하는 입장이라 디딤돌 대출을 해야 하는데 전세대출금반납이 안되면 계약금 날라갈 수 있는 상황이라 이런 부분에 대해 알려주었습니다. 반납금 기한이 늦추어져도 명확하게 일자를 알려주면 매매라도 할 수 있으니 기간에 대해 논의 해보자 라고 말하고 현재는 끊은 상황입니다.
*현재 전세집은 보증보험은 없으나, 은행에 질권설정은 되어 있는 상황입니다.
이 상황에서
Q1-1. 추후 매매후 잔금 치루는 것 고려하여 몇개월 정도 반납기한을 늦추면 좋을까요?
Q1-2. 전세만기 후 연장하여 살 경우 요구해야 할 사항이 있을까요?
예) 전세금 만큼의 이자상환 요구, @?
Q2. 내용증명 보낼텐데 추가로 더 조치해야할 경우가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
Q1-1. 전세금 반납기한을 늦추는 것은 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세계약 연장을 통해 반납기한을 늦추는 경우, 임차인은 임대인에게 전세금 만큼의 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 계약서에 명시되어 있거나, 계약서에 없는 경우에는 최대 연 15%로 적용됩니다. 따라서 반납기한을 늦추는 것은 임차인에게도 부담이 될 수 있습니다. 반납기한을 늦추는 기간은 임차인의 매매 계약일자와 임대인의 전세금 확보 가능성을 고려하여 협의해야 합니다. 만약 임대인이 전세금을 확보할 수 있는 방법이 없거나, 임차인이 매매 계약을 위험하게 할 수 있는 경우에는 반납기한을 늦추는 것보다는 다른 조치를 취하는 것이 좋습니다.
Q1-2. 전세만기 후 연장하여 살 경우에는 임대인과 재계약을 체결해야 합니다. 재계약을 체결하는 경우에는 보증금, 임대료, 계약기간, 복비 등을 새롭게 정해야 합니다. 재계약을 체결하지 않고 묵시적으로 갱신되는 경우에는 기존의 계약조건이 그대로 적용되며, 계약기간은 2년으로 자동 연장됩니다. 재계약을 체결하는 경우에는 임대인이 보증금을 최대 5%까지만 인상할 수 있으며, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신되는 경우에는 임차인이 중도 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 전세만기 후 연장하여 살 경우에는 임차인과 임대인의 입장에 따라 재계약 여부와 조건을 잘 판단해야 합니다.
Q2. 내용증명을 보내는 것은 전세금 미반납에 대한 증거를 확보하고, 임대인에게 법적인 조치를 예고하는 효과가 있습니다. 내용증명을 보내는 방법은 우체국을 방문하여 내용증명서를 작성하고 제출하는 방법과 인터넷 우체국을 통해 신청하는 방법이 있습니다. 내용증명을 보내는 경우에는 전세금 반환 요구사항, 반환 기한, 반환 방법, 반환하지 않을 경우 취할 조치 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명을 보낸 후에도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차권 등기, 가압류, 지급명령, 전세금 반환 소송 등의 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 조치들은 복잡하고 비용이 들 수 있으므로, 가능하면 임대인과 협의하여 원만하게 해결할 수 있기를 바랍니다.