근로소득자의 주택임대소득 발생에 대하여 문의 드립니다.

Question

안녕하세요? 근로소득자로서 1가구 2주택자입니다.

부득이 전세에서 월세로 변경하다보니 5월에 종합소득 신고를 해야 하는 상황입니다.(사업자 미등록)

임대하려는 아파트에 주택담보대출을 받았으며, 대출이자, 아파트 수리비 등이 월세금액(총액 600만원)보다 많습니다.이자는 원리금 매월 120만원변제 , 아파트 수리비는 임대전 1,300만원 지출 등 소요경비가 약 2,700만원들었습니다.

아파트 수리비용을 절감하려다 보니 세금계산서 처리를 못하고 간이계산서를 받았으며, 대출이자는 통장으로 납부하다보니 별도의 증빙 서류는 없습니다.

질문 1. 분리과세보다 종합과세 신고가 유리한지요

질문 2. 종합과세 신고가 유리하면 아파트 수리비(약 1,300만원)증빙자료로써 간이영수증도 유효한지요

질문 3. 이자는 40년 원리금 상환중인데 국세청자료로 입증되는 지, 아니면 은행에서 증빙서류를 떼어다가 처리 되는 지요

질문 4 기 신고한 근로소득세도 경우에 따라서 환급이 가능한지요.

전문가님의 고견을 듣고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

수입금액보다 실제 필요경비가 더 큰 경우에는 분리과세보다 종합과세를 선택하시는 것이 유리합니다.

다만, 필요경비에는 해당 주택을 매입할 때 발생한 대출에 대한 '이자'만이 포함이며, 매입 이후의 주택담보대출이자나 대출원금상환액은 포함되지 않습니다.

경비로 인정받으려면 적격증빙(현금영수증, 세금계산서 등)을 받으셔야 합니다.(3만원 이하 거래인 경우 간이영수증도 경비 처리 가능)

이자내역 등 첨부서류는 신고 시 따로 제출하지 않으며, 보관하시다가 추후 소명요구가 오면 제출하시면 됩니다.

주택임대소득에서의 결손금은 타소득에서 공제가 가능합니다.

따라서, 기납부한 근로소득세가 있다면 환급도 가능합니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 임대소득이 손실이라면, 임대소득에 대해서 장부를 작성하고 근로소득과 합산하여 신고하는 것이 당연히 유리한 것입니다.

2. 가능합니다.

3. 은행에서 서류를 발급하여 장부에 비용을 반영하셔야 합니다. 임대소득은 증빙을 토대로 장부를 작성해야 하는 것입니다.

4. 임대소득을 합산하면 종합소득금액이 기존 근로소득금액보다 적어지기 때문에 세금을 환급받을 수도 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

1), 2) 당해 과세기간의 주택임대소득이 있고, 주택임대와 관련한 감가상각비, 수선비, 지급이자,

중개수수료, 세무신고 비용 등의 필요경비가 더 많은 경우 간편장부 또는 복식장부를 하는

경우 주택임대소득은 결손에 해당함으로 세금을 부담이 제거됩니다.

3) 주택임대를 하기 위하여 관련한 차입금 채무가 있는 경우 채무확인서 징구를 한 힌 이후 지급이자

납입확인서를 근거로 장부에 반영하여 필요경비 처리하면 됩니다.

4) 주택임대소득이 결손인 경우 소득세 확정신고시 근로소득금액과 주택임대소득금액을 합산하여

공제됨으로 근로소득금액에서 차감되어 근로소득세에 대한 환급이 가능합니다.

답변이 도움이 된 경우 "좋아요 + 추천" 눌러주시면 감사하겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

주택임대소득이 실제 수입보다 지출이 많은 경우에는 분리과세로 하지 않고 간편장부로 신고하는 것이 더욱 유리합니다.

또한 적격증빙을 수취하지 않았어도 실제 거래내역을 확인할수 있는 서류 및 금융거래내역이 있는 경우 비용처리가 가능한 것이고

증빙 미수취가산세 2%가 발생합니다. 또한 주택임대사업자등록을 안했기때문에 미등록 가산세 주택임대수입의 0.2%가 가산세가 있습니다.

그리고 주택임대업에서 발생한 결손금은 타소득에서 공제가 가능한 것입니다.

따라서 근로소득에서 공제되기 때문에 환급을 받을 수 있습니다.