임대사업자 보증보험 관련 문의 (임차인입니다)

Question

보증금 : 2.7억 혹은 2.3억/월20

임대인 : 임대사업자, 보증보험 가입되어있음

희망 보증금 : 2.7억에 전액 보증보험 가입희망

문제 : 공인중개사, 임대인 통화를 보면 2.7억까지 보증보험가입금액을 올릴수있는지 체크해보고 안되면 2.3억/월20 으로 해야한다고함. 나는 2.7억을 희망함(월세 발생 미희망)

1. 보증보험가입금액 = 주택가격-선순위채권가격 이라고 하던데, 근저당은 없었고 저보다 먼저 들어간 분들의 금액 한도가 이미 차서 2.7억까지 어려울수도 있다고 하는건지?

2. 원래 후순위는 좀 모자를수밖에 없는건지?

3. 2.7억을 보증금으로 하고 전액을 보증보험 가입할 수 있는 다른 방법 없는지?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증보험은 주택가격의 126%에 선순위 채권을 차감한 금액 내에서만 가입이 가능합니다. 의뢰인이 문의하신 상황은 해당 주택의 공시가격 대비 선순위 보증금 총액이 이미 가득 차서 2.7억 원 전액 가입이 불가한 것으로 보입니다.

후순위 임차인은 앞선 임차인들로 인해 보증보험 가입 한도가 부족할 수밖에 없는 구조입니다. 따라서 선순위 보증금을 감액하거나, 주택가격 평가액이 높게 산정되지 않는 한 2.7억 원 전액 가입은 현실적으로 어려울 수도 있습니다.

안전한 보증금 회수를 위해 보증보험 가입이 가능한 금액인 2.3억 원으로 계약하거나, 보증보험 가입이 확실한 다른 매물을 고려하시는 것을 권해드립니다. 무리하게 2.7억 원을 고집할 경우 보증보험 사각지대에 놓일 위험이 큽니다.

감사합니다.