매매해서 이사나갈 때 전세금 못 돌려받고 나가면 어떻게 대응해야할까요?
작년에 전세 연장하면서 1년 안 채우고 집 사서 나가기 위해 계약서상의 전세 계약 만료는 올 10월인데, “임차인은 더 일찍 7~8월에 퇴거할 수 있다” 로 특약을 넣어놨습니다.
그리고 7월 중순 입주로 실제 매매 계약을 했는데 세입자가 안 구해져서 돈 못 받고 나갈 일이 생길 것 같은데 제가 어떻게 준비해야할까요?
퇴거일은 fix 된 상황이고, 이사 3주전까지 세입자 안 구해지면 (임차권 등기 설정에 2주 걸린다고 들었습니다)
1. 이 절차 맞을까요?
내용 증명 or 집주인에게 문자 보내기 -> 임차권 등기 설정 -> 기존 집에 제 물건두고 나가고 전입 신고도 빼지 않고 유지 시키기 -> 이사 당일 되서 정말 전세금 안 돌려주면 전세 보증금 반환 소송 시작.
2. 계약서상 만료가 10월이고 특약이 7~8월인데. 전세금 반환해야하는 효력이 생기는 시점이 제가 퇴거하는 7월로 인정받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 임차권 등기신청을 하기위해서는 계약서상 계약이 종료되어야 합니다. 즉, 질문처럼 할 경우 계약서상 기간만기일이 지나지 않았기에 우선적으로 전세계약종료합의서를 작성하여야 등기명령신청이 가능할것으로 보입니다. 현 상태에서는 퇴거일 이후 만기전까지는 현관비번등을 알려주지 않고 주택점유를 유지하고 전입신고상태도 유지를 하고 있으시는게 맞을듯 보입니다.
2. 1처럼 종료시점에 대한 해석차이가 있을수는 있어 보이나, 원칙상 계약서상 만기일이 종료일로 보시는게 맞습니다. 특약은 말그대로 7~8월에 퇴거할수 있다이지, 이게 해당시기에 자동으로써 계약이 해지되었다고 해석하기에는 어려워 보입니다. 특약자체는 중도해지시에 대한 위약문제를 지지 않기 위한 목적임이 더 강하게 해석되어 보이기 때문입니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 이 절차 맞을까요?
내용 증명 or 집주인에게 문자 보내기 -> 임차권 등기 설정 -> 기존 집에 제 물건두고 나가고 전입 신고도 빼지 않고 유지 시키기 -> 이사 당일 되서 정말 전세금 안 돌려주면 전세 보증금 반환 소송 시작.
==> 가능합니다. 적절한 순서입니다. 그러나 계약해지를 위한 내용증명을 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 통보해야 합니다.
2. 계약서상 만료가 10월이고 특약이 7~8월인데. 전세금 반환해야하는 효력이 생기는 시점이 제가 퇴거하는 7월로 인정받을 수 있을까요?
==> 서로 협의된 계약종료일자를 기준으로 판단됩니다.
