토지등기와 소유권보존등기 처리가 동시 진행 중인 미등기 건물에 선입주 후 전세대출 가능 여부 질문
◈ 개요
신축 청년안심주택에 입주하게 되었는데, 문제들이 있어 질문드려요.
◈ 문제
입주일 전에 등기가 안 나올수도 있을 듯 해요.
시행사는 등기가 늦어져 대출에 차질이 있다면, 선입주 후 나중에 잔금을 치뤄도 된다고 말해요.
은행에선 계약서 상의 잔금일과 대출 실행일이 일치하지 않으면 대출해줄 수 없다고 해요.
◈ 궁금한 점
시행사는 나중에 등기가 나면, 계약서 상의 잔금일과 대출 실행일이 일치하도록 대출 실행 예정일에 맞춰 계약서를 수정해줄 수 있다고 해요.
이게 유효한 방법일까요?
은행에 가서 "계약서 상의 잔금일과 대출 실행일이 일치하도록 대출 실행 예정일에 맞춰 계약서를 수정할 예정인데 이러면 대출 되나요?" 라고 물어봐도 되나요? 아니면 비밀로 해야할까요?
이러면 전입 신고 이후 계약서를 수정하는 형태가 될텐데, 확정일자를 다시 받았을 때 우선 변제권 등에서 불이익은 없을까요?
◈ 자세한 상황
아예 새 건물이라 건물 등기가 안되어 있었고,
토지 등기는 있긴 했는데 우리은행에 우리자산신탁으로 공유지분전원이 들어가 있었어요. (관리형 토지신탁)
계약일은 4월8일이구요, 입주일(잔금일)은 6월7일이에요.
4월22일 부로 소유권보존등기 신청이 들어갔고, 이 때 신탁 계약 해지도 동시에 진행됐어요.
계약 당시 늦어도 5월10일까진 등기가 완료될 예정이라고 했으나,
5월16일 현재까지 등기 완료됐다는 소식이 없어요.
시행사 측에 등기가 안 나오는 문제에 관해 문의하니,
"건물등기 토지 등기 같이 진행하느라 늦어지고 있다. 만약 등기 미진행으로 대출에 차질이 생긴다면, 선입주하고 잔금은 나중에 치러도 된다" 라고 해요.
◈ 타임라인 정리
4월8일 - 계약일
4월22일 - 시행사에서 건물 및 토지 등기 신청
5월10일 - 등기 완료 예정일
5월23일 - 은행 대출 접수 마지노선 (입주일 2주 전)
6월7일 - 입주일 (잔금일)
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
은행에서는 계약서를 기준으로 잔금일이 밎는지 확인할것이기 때문에 계약서가 수정이 된다면 그 계약서를 기초로 대출 실행을 할 것으로 예상됩니다. 계약서를 수정하는 것은 당사자 간 합의로 가능한 것이고 또한 실제 잔금일에 맞춰 계약서를 수정하는 것은 실제 법률 관계를 그대로 반영한 것이기 때문에 법적으로 문제가 되지 않을것으로 보입니다.
계약서만 수정한 것이므로 대항력과 우선 변제권에 있어서 불리할 이유는 없다고 판단됩니다.
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