경제
위반건축물에서 월세 계약하면 위험한가요?
안녕하세요. 서울에 거주 중인 20대 대학생입니다.
현재 거주할 방을 알아보던 중 보증금 1,000만원 / 월세 85만원의 투룸 매물을 확인하고 직접 방문하여 내부를 살펴보았습니다. 현장에서 공인중개사께서는 해당 주택이 위반건축물에 해당하지만, 임대인이 이행강제금을 성실히 납부하고 있으며, 기존에 거주하던 학생들도 특별한 문제 없이 생활했다고 설명하셨습니다. 이후 건축물대장을 확인한 결과, 다음과 같은 내용이 기재되어 있었습니다.
‘위반건축물 표시’
(위법면적: --㎡, 조립식 패널조 주거용 무단 증축)
이와 관련하여 아래 사항이 우려되어 문의드립니다.
1. 해당 주택이 위반건축물인 경우에도 임대차 종료 시 보증금을 안전하게 반환받을 수 있나요?
2. 위반건축물에 거주할 경우 임차인인 저에게 법적·행정적 불이익이 발생할 가능성이 있는지, 또는 시정명령 등에 따라 퇴거 조치가 이루어질 수 있는지 알고 싶습니다.
(+ 등본에 면적 차이를 확인 할 수 있습니다. 대충 20㎡으로 적혀있지만 실제 매물은 45㎡로 보입니다)
3. 보증금 대출 가능 여부가 궁금합니다.
감사합니다!
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,법적으로 임대차계약은 유효합니다
전입신고와 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다
단, 위반건축물이라는 이유로 집주인이 망하거나 경매로 넘어갈 경우, 낙찰가가 낮으면 보증금을 일부밖에 못 받을 수도 있습니다
,임차인에게 직접 과태료나 벌금이 부과되지는 않습니다
다만 구청에서 원상복구·철거 명령이 내려지면, 계약 기간 중에도 갑작스러운 퇴거를 요구받을 수 있습니다
특히 조립식 패널조 등 무단 증축은 겨울철 냉난방 불편, 소음, 구조 안정성 등 실거주 문제도 있을 수 있습니다
,등본 상 20㎡인데 실제 45㎡라면 면적이 다르므로 보증금·계약 조건과 관련해 분쟁 소지가 있을수 있습니다
은행 대출이나 보증보험 가입 시 실제 면적과 서류 상 면적 차이 때문에 심사 거부 사례가 많습니다
특히 위반건축물은 보험과대출이 안될수도 있으니 미리 확인을 하셔야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
위반건축물인 경에도 주택임대차보호법은 적용될 수 있지만 보증금 대출은 제한될 수 있으며 법적이나 행정적인 제재는 임대인에게 내려지게 되지만 잠재적인 위험이 있으므로 가급적 계약을 피하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
위반 건축물 월세 계약은 세입자에게 상당한 리스크가 있습니다.
보증금 반환은 법적으로 가능하지만 실제 임대인 재정난이나 철거 명령 시 회수가 어렵고 보증보험 대출이 불가하며 급작스런 퇴거 위험이 있습니다.
따라서 위와 같은 위반 건축물에 임차하지 않는 것이 본인의 정신 건강을 지키는 방법이라 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 금융과 보증보험 가입의 어려움
먼저, 돈을 빌리거나 안전장치를 마련하기 어려울 수 있습니다. 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있으면 일반 은행은 물론, 국가에서 지원하는 전세자금대출(청년 버팀목 등)도 승인받기 힘듭니다. 게다가 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 전세보증보험 역시 가입이 거절됩니다. 나중에 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어져도, 이 경우엔 공적으로 보호받기 어렵다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다.
2. 소액임차인 우선변제권 여부
다행히 보증금이 1,000만 원이라면, 주택임대차보호법상 '최우선변제권'이 적용됩니다. 서울 기준으로 보증금이 일정 금액(현재 1억 6,500만 원) 이하라면, 건물이 경매로 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지는 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 위반건축물이라 하더라도 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖추면 이 권리가 보장되기 때문에, 보증금을 통째로 잃을 가능성은 낮다고 볼 수 있어요.
3. 실거주 시 불편과 철거 위험
조립식 패널로 무단 증축된 공간은 보통 옥상이나 건물 구석을 임의로 늘린 경우가 많습니다. 이런 구조는 일반 벽에 비해 단열이 약해서 겨울엔 춥고 여름엔 덥고, 소음도 쉽게 들릴 수 있어요. 또, 구청 등에서 단속을 나와 원상복구(철거) 명령이 내려질 수도 있는데, 그렇게 되면 중간에 갑자기 이사를 가야 하는 일이 생길 수 있습니다.
4. 계약서 작성 시 유의사항과 총평
만약 1,000만 원 보증금을 직접 해결할 수 있고, 위에서 언급한 구조적인 단점과 불편함을 감수할 생각이라면 계약을 고려해볼 수도 있겠죠. 다만, 계약서를 쓸 때는 ‘위반건축물로 인해 행정 처분이 내려져 더 이상 거주할 수 없을 경우, 임대인이 즉시 보증금을 돌려주고 이사 비용까지 부담한다’는 내용을 반드시 특약사항에 넣으셔야 합니다.
1. 해당 주택이 위반건축물인 경우에도 임대차 종료 시 보증금을 안전하게 반환받을 수 있나요?
==> 선순위 권리자가 없는 경우에는 가능합니다.
2. 위반건축물에 거주할 경우 임차인인 저에게 법적·행정적 불이익이 발생할 가능성이 있는지, 또는 시정명령 등에 따라 퇴거 조치가 이루어질 수 있는지 알고 싶습니다.
(+ 등본에 면적 차이를 확인 할 수 있습니다. 대충 20㎡으로 적혀있지만 실제 매물은 45㎡로 보입니다)
==> 퇴거 조치를 받을 수도 있습니다.
3. 보증금 대출 가능 여부가 궁금합니다.
==> 불가합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
위반건축물이라도 임대차계약 자체는 유효하며 전입신고·확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권은 인정되므로 보증금 반환은 원칙적으로 가능합니다.
다만 시정명령·이행강제금 부과나 일부 사용중지·철거 명령이 내려질 경우 거주 안정성이 떨어질 수 있고, 위법 증축 부분은 면적 인정이나 권리 보호 범위에서 분쟁 소지가 있습니다.
또한 일부 은행은 위반건축물에 대해 전세자금대출을 제한하거나 감정가를 낮게 평가하므로 대출 가능 여부는 사전 심사로 반드시 확인하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자는 받으면 주택임대차보호법상 대항력은 갖지만 집이 경매에 넘어가더라도 순위에 따라 보증금을 변제받을 권리는 생깁니다. 하지만 낙찰가가 낮게 형성이되어 내 보증금을 다 돌려 받지 못하는 위험이 생깁니다. 또한 반환보증보험 가입이 100% 거절되어 집주인이 나중에 돈이 없다고 버틸때 국가가 대신 갚아주는 안전장치가 아예 없습니다. 질문자님에게 벌금은 나오지 않으나 구청에서 철거를 요구하면 계약 기간 도중에 갑자기 짐을 빼야 하는 상황이 올수도 있습니다. 이때 이사비나 보증금 반환을 두고 집주인과 큰 분쟁이 생길 수 있습니다. 정부지원 대출이나 1금융권 대출은 위반건축물 표시가 있으면 즉시 거절되고 서류상 20m2 인데 실제 45m2 라면 면적 차이가 너무 커서 금융권에서 심사 대상조차 되지 않습니다. 운에 맡기기 보다 건축물대장 깨끗한 곳을 선택하시길 바랍니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
원래 불법건축물인 경우는 관련구청에서 원상복구 명령을 내리게되는데 이를 이행하지 않을 경우 과태료를 부과하게 됩니다
따라서 임 대인은 매년 과태료를 부담하면서 불법건축물을 유지하고 있습니다
그리고 임차인이 계약할 경우 혹시라도 강제적을 건물을 페기하거나 경매처분이 이루어ㅜ질 경우 보증금 반환받거나 최우선변제를 받지 못할 경우가 발생합니다
또한 전세보증금 대출 및 보증보험가입도 불허하는등 많은 제약이 따른다는 점을 양지바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
위반건축물은 보증보험 가입이 안됩니다. 집주인이 보증금을 안 돌려주면 국가의 보호를 받을 수 없으며 실제 면적과 서류상 면적이 너무 달라 경매시 가치가 낮게 평가되어 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 버팀목, 카카오뱅크 전세대출 등 모든 저금리 대출이 100% 거절되며 오직 본인 신용대출만 가능합니다. 행정적인 이행강제금은 집주인이 내므로 대학생님께서는 직접 부과하지 않고 드문 경우지만 구청의 강력한 시정명령으로 철거가 진행될 경우 계약 기간 중 갑자기 이사를 나가야 할 상황이 생길수도 있습니다. 월세 85만원은 절대 적은 돈이 아니니 대출과 보증보험이 모두 안되는 곳은 피하시고 건축물대장이 깨끗한 곳으로 다시 알아보는 것을 추천드려요 감사합니다.