어머니 명의의 빌라 명의변경시 세금은 얼마를 내야하나요?
어머니명의의 빌라가 현재 기준시가는 1억 5천이고 시세는 2억5천, 은행 담보대출은 7천이 있습니다 은행에 대출만기가 되어 갱신을 하려면 어머니가 거동이 점점 힘들어지셔서 집을 자녀명의로 변경하면 증여세를 얼마를 내야 되는지와 은행대출은 어떻게되는지 알고싶습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.대출이 있는 부동산을 타인에게 증여하는 경우 부담부증여에 해당합니다. 이 경우, 대출도 자녀에게 이전되는 것이며 대출이전에 대해서 어머니가 양도소득세를 납부합니다. 자녀는 부동산 가액에서 대출액을 차감한 금액을 증여받은 가액으로 보아 증여세를 납부합니다.
따라서 어머니는 7천만원에 대한 양도소득세를 납부해야 하며, 자녀는 1.8억(2.5억-7천)에 대해서 증여세 신고를 해야 합니다. 자녀가 직계존속으로부터 증여를 받을 경우, 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 증여재산공제를 적용할 경우 납부할 증여세는 15,520,000원입니다. 어머니가 1세대 1주택자이고 비과세 요건(2년 보유 등)을 충족했다면 납부할 양도소득세는 없으며, 다주택자인 경우라면 주택수, 보유기간, 조정지역 여부 등에 따라 양도소득세가 달라집니다.
만약, 은행 대출을 넘기지 않고 부동산만 넘긴다면 자녀는 2.5억에 대한 증여세를 납부해야 하며 이때 증여세는 29,100,000원입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.대출이 있는 어머님집을 대출과 함께 증여받는 다면 부담부증여 입니다.
증여세 계산방식은 다음과 같습니다
1.증여재산가액-채무승계액=과세표준
납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)
누진세율구간은 다음과 같습니다.
과세표준1억이하:10%
과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원
과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원
과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억
과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억
여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.
2. 빌라 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)
빌라의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부공동주택실거래가 정보를 사용합니다.
증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.
만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.
3. 빌라 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)
위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부실거래가 정보를 사용합니다.
만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.
단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.
따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.
부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익
위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익
위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일단 시세인 2.5억이 증여세법상 평가액 기준과 맞는 금액이라면 과거 10년동안 직계존속으로부터 증여내역이 없는경우 5000만원 공제 가능합니다.
그럼 2억에 대해 세금이 나오실건데 1억까지 10%, 5억까지 20% 이므로 약 3000만원의 증여세가 나오겠습니다.
단, 은행 대출이 있는데 근저당을 제외하고 증여하는 경우에 해당하며, 만약 근저당을 함께 증여한다면 부담부증여로써 해당 부채 부분은 양도소득세를 계산하여야 합니다.
양도소득세는 채무이전부분에서 취득가액부분을 계산하여 양도차익에 대해 세금을 계산합니다. 주어진 정보로만은 계산할 수 가 없습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부담부증여
부담부증여(負擔附贈與)란 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담할 것을 부수적(附隨的)으로 부관(조건)으로 하는 증여계약(예；貸家를 증여하는데 賃家의 일부는 증여자의 처에게 주는 부담을 지는 것과 같은 경우)이다. 수증자가 부담받는 부담의 한도에서 증여로서 무상성(無償性)이 후퇴되므로 증여자의 담보책임에 관하여 특칙(特則)이 있다(대한민국 민법 제559조 2항). 또 증여의 규정 외에 쌍무계약(雙務契約)에 관한 규정이 일반적으로 준용된다(대한민국 민법 제561조).[1]증여는 수증자가 부담하는 반면 채무금액의 경우, 양도로 간주되어 주는 이가 양도소득세를 부담하므로 채무를 부담하는 형식으로 부담부증여를 하는 경우 부모가 세율이 상대적으로 낮은 양도소득세를 납부하게 되어 자녀에게 상속시 절세의 방법으로 활용된다.
증여세 면제한도
증여를 받게 되면 증여받은 모든 금액에 대해서 증여세를 내는 것은 아닙니다.
배우자, 직계 존 ·비속, 또는 친족으로 부터 증여를 받는 경우 아래의 금액 이하에서는 증여세가 없습니다.
증여세 면제한도는 증여받는 자 기준 입니다.
배우자 : 6억 이내
직계존속 : 5천만원( 수증자가 미성년자 일경우는 2천만원)
직계비속 : 5천만원
기타 친족 : 1천만원 ( 6촌이내 혈족, 4촌이내 인척)
증여세 면제한도는 증여 건마다 공제가 되는 것이 아니고, 10년간 합산금액에 대해서 증여세가 산정됩니다.
예를 들어 6년전에 배우자로부터 5억을 증여받고, 올해 추가로 5억을 증여받는 다면, 6억까지는 증여세가 면제되며 나머지 4억에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
* 주의2) 증여세 면제한도는 수증자 기준입니다.예를 들어 직계존속으로 부터 증여받는 경우 할아버지, 할머니, 아버지, 어머니가 각각 5천만원씩 준다했을 때 각각 면제한도를 적용받는것이 아니라, 수증자 본인 기준 직계존속 모두 합산하여 5천만원만 면제가 됩니다.
여기서는 나머지 1억5천만원에는 증여세가 부과됩니다.
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