등기부등본 볼 때 세입자 입장에서 제일 중요한 사항이 무엇인가요?

Question

내년 봄에 전세나 월세 들어갈 집을 구하려고 합니다.

요즘 하도 깡통전세니 사기니 하니까 전세보다 월세로 갈까 고민입니다.

주변 지인이 집을 구할 때 등기부등본을 반드시 확인하는 게 중요하다고

몇 번 강조를 하더라구요. 제일 먼저 담보대출 유무를 보라고 하던데

그 외 어떤 것을 중점적으로 봐야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

주택의 실거래가를 먼저 확인하고

네이버부동산이나 직방 등 플랫폼으로 현재 나와있는 호가를 확인하신다음

등기부등본을 조회하여 을구에 근저당이 설정되어있는 금액을 보신다음

실거래가와 호가가 근저당권 + 보증금 합친 금액보다 낮거나 거의 근접할 경우

깡통전세로 보고 피하셔야 합니다.

리스크를 줄이고 싶으시면 전세보증보험이 가입 가능한 집으로만 찾으시길 바라며

전세사기를 당할 건덕지를 전혀 두고 싶지 않으시면

빌라, 오피스텔, 400세대 미만 아파트는 애초 제외하고

일반 대단지 아파트로만 구하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 등기부상 갑구에서는 현 소유자가 계약당사자가 맞는지 여부를 확인하셔야 하고, 을구를 통해 근저당 여부나 그외 권리관계여부를 종합적으로 보셔야 합니다. 갑구에서도 가등기등이 있을 수 있고 이런 등기등으로 인해 권리상 문제가 생길수 있기 떄문입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

등기를 통해서 기본적으로 임대할 목적물의 주소를 확인합니다
면적도 확인이 가능하며 건축대장이나 토지대장 또는 현황과 차이가 있을 경우는 건축,토지대장을 우선합니다

그리고 핵심적인 사항은 소유권 관련 입니다
누가 목적물의 진정한 소유자 인지 확인이 가능합니다

우선 정상적인 매물이라면 가등기, 가처분, 가압류가 없어야 합니다
진정한 소유권자와 계약을 하기 위해서 확인하는 사항이며
공동명의인이 있다면 지분 과반수를 가진 소유자와 또는 함께 출석하여 계약합니다

다음은 소유권 이외의 권리 입니다
말씀하신 것처럼 저당권, 전세권 등 나의 임대차 채권보다 우선하는 권리가 있는지 있다면 비중은 얼마나 되는지를 확인 하는 것입니다
담보대출, 선순위 보증금 , 전세권 등이 있더라도 주택의 시세에 비해 의미 없는 수준이라면 안전한 임대차가 될 수도 있습니다

등기는 임대차 거래시 중개사가 제공하는 법정서류이고 이를 토대로 권리분석도 설명 드리니 미심쩍은 것은 질문하여 해소하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

등기상 가압류,가처분,근저당등이 있는지, 소유자와 계약서상 소유자가 동일한지도 확인해 보시고요, 소유자의 국세 및 지방세 완납증명서 요청하여 확인해 보셔야 하겠습니다.

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 등기사항을 확인할 때 권리제한사항이 어떤 것이 있는지?, 소유자는 누구인지를 확인하시는 것이 가장 중요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ임대차 계약시 건물등기부 등본을 확인해야 합니다

등기부 등본의 갑구란은 소유관계가 표시되어 있는데 이 때 소유권자의 정보 일치 여부를 확인하여 계약시 참고하며 등기부 을구란은 소유권 이외의 권리 관계가 표시됩니다

이때 확인 사항은 근저당 등 담보 대출 관계를 확인해야 하셔야 합니다

이는 만약 있을 수 있는 경매시 본인의 보증금을 확보 할 수 있겠는가를 분석하는 근거자료가 되기 때문입니다

참고 삼아 다가주택의 경우는 현재계약된 각 임차인의 보증금 관계도 살펴서 본인 계약 종료시 반환 여력이 있는가도 살펴 보아야할 것입니다