재건축과 리모델링 가장 큰 차이는 뭘까요?

Question

재건축 리모델링 모두 오래된 노후화 건물을 새건물로 바꿔주는건데요. 둘다 새집을 만들어주고 분담금을 내는건 동일할텐데 차이점은 무엇일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축은 토지 위 기존 주택을 모두 철거하고 다시 건축하는 것을 의미하고, 리모델링의 경우는 기존 주택의 뼈대는 남겨둔채 수평,수직으로 증축하는 방식입니다. 실제 완공된 이후 리모델링과 재건축 모두 새건물로 보이는 점은 동일합니다. 조합원(기존소유주)입장에서는 재건축시 일반분양가능한 세대가 많기 떄문에 이를 선호하지만, 개발 시간을 고려하면 리모델링이 훨씬 빠르고 절차상 편의가 있기에 이를 선호하는 경우도 있습니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

리모델링은 낡은 아파트 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만 사업 방식이 다릅니다.우선 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식인 반면 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 고쳐 짓는 것입니다. 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.즉, 철거를 하지 않은 상태의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나, 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적·사회적 수명을 연장시키는 데 그 목적이 있습니다. 대표적으로 수직증축 또는 수평증축이 있겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재건축은 모든건물을 다헐고 새로운건물로 짓는것이고 리모델링은 다헐지 않고 뼈대는 두고

위나 옆을 늘려서 주어진 세대수를 늘려 리모델링을 하는겁니다

대지 지분이 많으면 재건축을 시도하는데 지분이 적으면 리모델링을 합니다

편안한 하루되세요

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

*아파트 재건축

기존의 오래된 아파트를 허물고 다시 새롭게 아 파트를 짓는 것을 말합니다.

"도시 및 주거 환경 정비법(도시정비법)"에 명시 된 표현은 "정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업" 입니다. 따라서 정말 새로운 신축건물이 지어지는 것이기 때문에 아파트 부지만 그대로이며, 모든 것이 "정 말 새로운 아파트 단지"인 것이죠.

*아파트 리모델링

기존의 아파트의 "틀"은 유지하고 수직방향이나 수평방향으로 "증축"하는 것을 아파트 리모델링 이라 말합니다. 뼈대는 그대로 두고 살을 바꾸는 것이죠. 여기서 말하는 뼈는 모든 골조를 의미하 는 것이 아니라, 아파트 강도를 유지할만한 최소 한의 메인 골조만 의미합니다. 경우에 따라서 세 대 전용면적이 달라질 수도 있습니다. 따라서 정말 새로운 건축물은 아니라 기존 건물 을 "업그레이드"하는 것으로 보면 됩니다.

1) 설계 완성도

완전히 허물고 다시 새로 짓는 "새 아파트"가 기 존 아파트를 업그레이드하는 아파트 리모델링보 다 완성도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 국 리모 델링은 오래된 골조에 최신식 살을 붙이는 거고, 재건축은 그냥 최신식 아파트를 짓는 것이죠. 또한 리모델링은 구조변경이 제한적이고 리모델 링 한계로 층고가 낮기 때문에, 최근의 최적화된 구조(4 Bay 판상형)와 높은 층고를 가진 재건축 아파트에 비하면 가치가 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.

2) 사업성

재건축의 경우 기존 아파트의 세대수가 많고 용 적률이 낮을수록 사업성이 좋습니다. 동일한 부지 에서 더 많은 세대수를 확보해야 분양이 많아지고 그만큼 수익이 늘어나서 사업성이 좋아지는 것이 기 때문이죠. 따라서 재건축은 기존 아파트의 용 적률 세대수에 따른 사업성이 천차만별이기 때문 에 딱 정의하긴 어렵습니다.

일반적으로 용적률 200%가 넘어가는 아파트는 웬만하면 재건축은 어렵다고 할 수 있습니다. 재 건축 투자할 때에도 이 용적률을 가장 중요한 요 소 중 하나로 봅니다. 오래된 아파트, 용적률이 낮 은 아파트를 선별해서 투자를 하는 이유가 바로 사업성에 있습니다.

반면에 리모델링의 경우 기존 주택을 증축하는 것이기 때문에 사업성이 크게 변동하지는 않습니 다. 건축 심의만 좋게 받는다면 세대수가 15%까 지 증가하므로 양호한 사업성을 유지할 수 있습니 다. 그러나 어디까지나 양호한 정도이며, 잘 나온 재건축에 비하면 낮다고 할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

리모델링은 기존 건축물의 뼈대는 살리고 전체적인 대수선 하는 것이며 재건축은 전부 부시고 다시 짓는 것입니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

리모델링은 콘크리트 뼈대는 그대로 두고 다시 만드는것이고 재건축은 모두철거하고 다시 만드는것의 차이가 있습니다.