동생이 주담대 대출 후 부모님께 집을 구매하려할 때!

Question

안녕하세요 이전에 부모님 명의 집을 동생이 매입하려하는데

주담대 대출 비용을 제외한 차액 30프로에 대해서

어떤 세무사 분은 현금거래없이 차용증으로 가능하다하고 어떤분은 불가능하다고 해서요...

일단 주담대를 제외한 30프로 비용을 증여로 처리해서 증여세를 낼 생각도 있고, 차용증이 가능하면 차용으로라도 진행해도 상관없습니다.

다만, 주담대 70프로를 대출 받을 때 현 시세에 맞게 대출받고 목돈없이 거래가 가능한가가 궁금합니다! 참고로 부모님은 1주택입니다!

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

우선 정책 대출은 불가하실 것으로 보이고 은행 대출을 통하시되 30%는 증여와 차용 두가지 모두 세무 요건을 제대로 갖추신다면 문제 없으실 것으로 보여집니다 하지만 가족 간 거래의 경우 국세청이 민감하게 보는 영역이기에 형식만 맞추는 것이 아닌 실제 실행이 중요하며 사전 세무사와 법무사 상담을 충분하게 받아보시고 진행을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요 이전에 부모님 명의 집을 동생이 매입하려하는데

주담대 대출 비용을 제외한 차액 30프로에 대해서

어떤 세무사 분은 현금거래없이 차용증으로 가능하다하고 어떤분은 불가능하다고 해서요...

==> 부족한 금액은 차용증 형식을 유지하여 가능하지만 차용조건에 따라 이자 상환 등으 하지 않는다면 증여로 봐서 증여세를 추징당할 수도 있음을 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 직계존비속간 거래는 기본적으로 증여로 추정하게 됩니다. 그에 따라 대출도 상품 및 금융기관에 따라 신청이 어려운 경우도 있을수 있으며, 일반적으로 가능하더라도 심사기준이 까다로울수 있습니다.

그리고 대출을 제외한 나머지 차액에 대해서는 증여를 피하기 위해 차용증작성 및 매년이자지급등을 하게 되지만, 질문자님처럼 증여세 부담을 고려한다면 증여비과세 5000만원을 제외한 나머지 현금제외에 대해서는 증여신고를 하시고 증여세를 부담하시는게 깔끔할수는 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

주담대는 시세 기준 70%까지 가능하지만,

30%를 차용증만으로 처리하면 거의 증여로 보기때문에 가장 안전한 건 증여 처리라고 합니다

되도록 세무사한테 상담을 받아보고 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

부모 -> 자녀 매매에서 주담대 70%만으로 잔금 치르고 나머지 30% 차용 형식으로 처리하는 건 가능하지만 세무서가 증여로 보지 않도록 요건을 잘 맞춰야 합니다.

생각하시는 30%를 아예 증여로 보고 증여세 내는 것도 가능하고 차용도 가능합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

부모와 자녀 간 거래는 현금 이동이 없는 경우는 대출이 거절되거나 세무조사 대상이 될 위험이 높습니다. 은행은 매매대금의 30%를 어떻게 마련했는지 증빙을 요구합니다. 현금 거래 없이 차용증만으로는 70% 대출 승인이 나지 않을 가능성이 큽니다. 차용증 사용은 이론적으로는 가능하나 실제 이자 지급 내역과 동생의 상환 능력이 입증되지 않으면 국세청은 이를 가짜 거래로 판단해 거액의 세금을 부과할수도 있습니다. 가장 안전한 대안은 30%중 일부는 증여(5천만원 공제 활용) 로 신고하고 나머지는 최소한의 현금을 실제로 주고 받는 것이 대출과 세무 조사 모두에 유리합니다. 요약하자면 목돈 없이 서류상으로만 진행하는 것은 위험하며 최소한의 실질적인 자금 이동 증빙이 반드시 필요합니다. 먼저 주거래 은행에 상황을 설명하고 대출 가능 여부를 확인하시고 가족 간 거래는 나중에 국세청 조사가 나올 확률도 매우 높으니 동네 세무서보다는 부동산/상속/증여 전문 세무사를 찾아가 유로 상담(보통 10만~20만)을 받으시는 것이 수천만원의 세금을 아끼는 길입니다.