월세 보증금이 높을때 안전하게 할 방법이 있을까요?

Question

제가 원하는 집 등기부등본을 발급해보니 30대 초반의 젊은 분의 소유이고,

거래가 488,500,000원

근저당 채권최고액 385,000,000원인데

제가 월세 보증금 50,000,000원 연세 12,000,000원으로 입주할까 하는데 보증금을 보호 할 방법이 있을까요?

여기 제주도 서귀포시 중문동인데 시세가 내려갈 것 같지는 않아 보입니다.

저는 살게 되면 6년 정도 지내려고 하는데 괜찮을까요?

그리고 만약 매매하거나 경매로 넘어가면 제가 2순위이고 금액이 다운될 것 같은데 그럼 받지 못할 수도 있나요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

우선 현재 전세보증금이 제주도 기준 소액임차인에 는 해당되기 때문에 최우선 변제에 따라 2500만원까지는 근저당보다 우선하여 배당이 될수 있으나, 나머지 2500만원에 대해서는 사실상 배당을 장담하기는 어려워 보입니다. 그리고 2순위 임차인이기 때문에 경매시 주택에서도 퇴거를 하셔야 할수 있습니다.  그리고 현 상태에서는 보증보험 가입요건에도 해당되지 않을 것으로 보이기에 보증보험을 통한 보증금 회수도 어려워보입니다. 보통 연세로 계약을 할경우 위처럼 보증금을 많이 걸어두지 않는게 일반적인데 질문과 같은 보증금이라면 연세계약을 할 이유도 적어보이기에 계약방식 변경을 요구하시거나 아예 계약자체를 다시 고려하시는게 나을수 있어보입니다. 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요 구자왕 입니다.제주의 경우 5,000만원이 받게되는 최우선변제금에 해당하지 않아추후 문제가 발생되면 보증금을 잃게되는 리스크가 있을 수 있습니다.보증금을 2000으로 설정하고 월세를 일부 올리시는걸 권합니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

임형순 공인중개사 · Answer

단순 매매로는 보증금이 무효가 되지 않습니다문제는 만일의 경매로 선순위 근저당 채권을 변제하고 남는 금액이 없다면 받지 못할 수 있습니다내용상 거래가가 언제인지는 알 수 없으나 근래의 시세도 비슷하다면 맘 편한 매물은 아닙니다보증금을 조정하거나 다름 매물과 비교해 보시는 것을 추천합니다

고경훈 공인중개사 · Answer

질문에 답변드리겟습니다.제가 월세 보증금 50,000,000원 연세 12,000,000원으로 입주할까 하는데 보증금을 보호 할 방법이 있을까요?여기 제주도 서귀포시 중문동인데 시세가 내려갈 것 같지는 않아 보입니다.저는 살게 되면 6년 정도 지내려고 하는데 괜찮을까요?그리고 만약 매매하거나 경매로 넘어가면 제가 2순위이고 금액이 다운될 것 같은데 그럼 받지 못할 수도 있나요?==> 보증금 중 일부만 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 지급되고 나머지 금액은 보호받지 못할 가능성이 높습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

채권최고액은 일반적으로 120%를 설정하므로 실제 빌린 금액은 3억2000만원 선으로 볼 수 있습니다. 거래가가 48000만원정도인데 현시세가 어느정도인지는 모르므로 100%안전하다고는 볼 수 없습니다. 경매에서 낙찰가가 70%정도에 낙찰 된다면 보증금의 손해도 있을 수 있거든요.잘 확인해 보시고 실제 채권액과 질문자님의 보증금을 합한 것이 시세의 70%안쪽이면 안전하다고 판단하시면 됩니다.도움되셨다면 좋아요!!부탁드려요~

유현심 공인중개사 · Answer

보증금과 대출을 합해서 집값의 70%을 넘어가면 위험하다고 봅니다또 경매에 들어간다고 해도 제주도는 최우선 변제금이 순위에 상관없이 2천5백만원은 보장받을수 있는 금액입니다그런부분을 따져보시고 부동산과 협의해서 결정을 하시기 바랍니다

최병옥 공인중개사 · Answer

부동산 시세가 488,500,000원 정도이고 채권최고액이 385,000,000원 이면 실 대출금액은320,833,333원 정도 잡혀 있네요 만일 최악의 경우 경매로 넘어가서 시세 대비 70% 정도에 낙찰이 된다면 341,950,000에 은행 대출 빼고 나면21,116,667원정도 밖에 남지 않습니다.물론 실 대출금액이 하나도 안 갚은 상태에서 경매로 넘어가서 시세 대비 70% 정도에 낙찰이 된다면 이라는 가정입니다.일단 시세가 잘 안 빠지고 인기 있는 부동산일 경우 경매도 급매 수준 정도로 낙찰이 되긴 하고6년동안 사시는 경우 대출도 조금씩 줄어 들 겠지만 부동산 시세가 오르면 걱정을 안하셔도 되구요.이런 경우는 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아서 대항력을 가지시고,전세보증보험도 필수도 들기 바랍니다.