근저당 있는 집 월세 계약에서 주의할 점이 궁금해요..

Question

수도권 15평 빌라에 근저당이 7600만원이 잡혀있는 집인데 1000/40 월세 계약 시 어떤걸 확인해야 할까요?

등기사항전부증명서는 받았고 여러 사람 이름과 함께 지분의 1/8 등등 적혀있는데 뭘 봐야하는지, 뭘 확인해야 하는지, 뭘 주의해야 하는지를 하나도 모르겠습니다. ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금 1,000만 원이 비교적 적은 편이라,

월세 목적으로 입주하는 세입자가 감수할 수 있는 리스크 범위일 수도 있습니다

소유자 전원의 동의가 없는 경우, 무조건 피하셔야 합니다

근저당이 앞선 경우, 보증금 돌려받기가 어려울수 있으니 이런부분을 감안해서 계약하셔야 합니다

Answer 2

대출을 언제 받은것인지 확인한 뒤에 그 날짜를 기준으로 최우선 변제금액을 확인해보시기 바랍니다.

1,000만원 보증금은 대부분은 최우선변제금 내에 들어가기는 할 것이라 월세는 그냥 집 상태 괜찮으면 권리적인 부분은 전입신고만 잘 해두면 크게 문제는 없을 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일단 집주인 이름과 실제 소유주가 일치하는지 확인해야 합니다. 여러 명이 지분을 나눠 갖고 있다면 어떤 지분을 가진 소유주와 계약하는지도 확인해야 합니다.

또한 등기부 을구에서 근저당 설정금액과 채권자 정보를 파악하시는 것이 좋습니다. 근저당액 7,600만 원이 설정되어 있다면 실제 대출금보다 많거나 비슷할 수 있으니 이 부분을 확인하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 단독명의 주택이 아니기 때문에 등기부상 기재된 모든 공유자의 임대차에 대한 동의가 필요합니다. 일반적으로 과지분권자가 아닌 소수지분권자가 임의로 체결한 임대차계약은 무효가 될수 있기에 공동명의자의 동의서를 확인하거나 계약서상 모든 공유자의 서명 및 날인이 들어가도록 작성하는 게 필요합니다. 그외 보증금이 낮아 보증보험 가입은 어려울것으로 보이기에 전입신고와 확정일을 잘 갖추어 두시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

근저당이 많으면 임대인의 채무 불이행 시 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 등기부등본에서 근저당권 순위와 금액을 확인하고 전세보증금 반환 보증 가입 여부도 따져야 합니다. 특히 다수의 소유자가 있을 경우 각 지분 관계도 꼼꼼히 체크해야 안전합니다.

Answer 6

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

근저당 설정된 주택에 월세 계약 시 등기부등본 상 소유주가 다수일 경우 소유주 전원의 동의를 통해 계약을 진행해야 합니다.

근저당 설정 금액인 7,600만원이 위험한 수준인지에 대한 판단 여부는 시세를 알아야 합니다.

시세가 3억인 주택에 7,600만원 근저당이 설정된 상태라면 추후 혹시라도 경매 진행 시 잔액이 보증금보다 많기 때문에 상대적으로 위험하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.

반면 시세가 낮은 주택으로 근저당 설정액이 80~90% 수준인 상황이라면 경매 후 보증금 보다 잔액이 적을 수 있기에 위험하다고 판단할 수 있습니다.

계약을 진행하신다면 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하시고 수도권은 소액임차인 보호 규정으로 보증금 중 일부는 최우선 변제를 받을 수 있으니 대상 여부도 확인하시길 바랍니다.

감사합니다.