증여된 부동산 양도소득세 선정 기준 문의

Question

안녕하세요, 서울에 증여받은 부동산 관련 양도소득세를 선정하는 기준에 대해 문의 드립니다.

증여 시 감정 평가 금액과 당시 거래가가 조금 차이가 있어서요..

• 위치: 은평구 증산동

• 증여 시점: 22.3.15

• 감정평가 금액: 14억

• 당시 입주권 실 거래가

  • 22.3: 15억5천

  • 22.6: 16억3천

• 현재 실거래가: 17억2천

현재는 전세를 주고 있고 제가 만약 들어가서 2년 거주하면 양도소득세가 면제이긴할텐데

혹시 실거주 안하고 매도 시

1. 양도소득세 산정 기준은 감정평가 금액일지, 더 높은 증여 시점 +3개월 이내의 실 거래가로 대체할 수 있을지

2. 현 상황에서는 대략적으로 얼마 정도의 양도소득세가 나올지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

증여 당시 증여재산의 평가금액을 해당 재산의 감정평가액으로 한 경우 유사매매사례가액보다 감정가액이 우선하므로 취득가액은 감정평가액으로 하여야 합니다.

다만, 증여 후 5년 이내 양도이기 때문에 배우자나 직계존비속으로부터의 증여였다면 이월과세 규정이 적용되어 양도소득세 산출 시 증여자의 원 취득가액이 취득가액으로 되기에 양도소득세 산출을 위해서는 증여자의 취득가액을 알아야 합니다.

제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김현준 세무사입니다.

문의에 답변드립니다.

1. 증여 받은 부동산의 취득가액은 증여세 신고시 신고한 가액이 취득가액에 해당 됩니다.

감정평가를 받으신 것으로 보아 감정가액으로 신고하셨을 것으로 생각됩니다.

2. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년이상 보유요건과 2년이상 거주요건(취득당시 조정지역일 경우)을 충족하여야 합니다.

3. 1세대 1주택 비과세 적용시 12억 이하인 주택을 양도시 세금이 나오지 않으며,

12억 초과하는 고가주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세가 적용되더라도 12억 초과분에 대해서 양도세가 과세됩니다.

4. 2022년에 증여 받은 경우 증여 받은 후 5년이내 양도시 양도소득세 이월과세가 적용되어 양도세 계산시 취득가액은 증여받은 가액이 아닌 증여자의 당초 취득가액을 적용하며, 납부한 증여세는 필요경비로 공제됩니다.

(단, 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 이월과세를 배제합니다.)

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 양도세 신고시 취득가격은 증여세 신고당시 가격입니다. 감정평가를 받고 신고하셨다면 감정평가액이 취득가격이 됩니다.

2. 직계존속이나 배우자 등으로부터 증여받은 것이라면 아직 5년이 안되었으므로 양도세 신고시 과거 증여자의 취득가격 및 보유기간을 기준으로 양도소득세를 게산합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.