계약하려는 건물에 건물주가 7년동안 2명이 바꼈는데요. 괜찮은건가요?
2016년 건물인데 2017년2020년 이렇게 두번 매매됐었더라구요. 건물 매입가는 6억이고 근저당이3억있습니다. 전세가격은 저렴해요.공인중개사 말로는 매각하더라도 우선변제권 얘기하던데 괜찮은건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건물주가 바뀌는건 승계가 되니까 괜찮은데 대출이 있는건 잘따져보고 하시면 되겠네요
공인중개사분이 보증금과 대출을 합쳤을때 한도가 되니까 소개를 했으리라 봅니다
잘따져 보시고 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 김인혜 공인중개사입니다.
7년동안 2번매매거래가 있을수 있으니 염려 않으셔도됩니다. 매매거래대비 근저당이 50%이니 적정선이 괜찮습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 상태로 임대차를 체결하고 경매가 진행되면 임차권은 후순위가 됩니다, 이럴 경우 낙찰되면 임차권은 소멸되고 낙찰자에게 주택을 인도하셔야 합니다, 물론 최우선 변제에 해당하고 보상금액이 현 전세가격이라면 그나마 다행일수 있습니다, 중요한 건 권리관계상 위험성이 있다는 부분은 알고 계약을 진행하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 일정기간 동안 임대인이 두변 변경되였다고 나쁜 건물이라고 할 수는 없습니다. 질문자님께서 최우선 변제금에 해당여부는 별도의 기준, 즉 선순위근저당 설정일자, 보증금 규모를 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
해당 부동산이 가치가 있어서 매매로 소유자가 변경이 일어 날 수도 있습니다.
매매가 발생한 부분에 대해서 문제가 있다고 판단하기는 힘듭니다.
대출금(등기부상 채권최고액) + 보증금(본인 보증금 포함) 이 해당주택의 매매가격의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
대항력이 있을 경우 최우선변제권을 가지는데 본인이 대항력이 있고 소액임차인에 해당한다면 경매 시 최우선변제금(적용시기,지역에 따라서 금액이 다름)을 배당받을 수 있습니다. 등기부에 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)의 설정날짜를 확인하고 최우선변제권의 적용시기와 지역을 확인하면 최대 최우선변제금을 확인할 수 있습니다.
그리고 대항력을 가지고 있고 확정일자를 받았다면 우선변제권을 가지는데 우선변제권이란 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 경매시 낙찰가에서 본인보다 선순위의 채권자들이 우선배당 받고 남은 금액에서 본인의 보증금을 배당받을 수 있습니다. 남은 금액이 없거나 부족하다면 보증금을 잃거나 일부만 배당받을 수 있습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
양도세 비과세요건을 충족하고 매매가 되었네요.
건물매매과정에서 근저당설정액은 말소가 되고 새로운 근저당권이 설정되었다면 중개사님의 말처럼 우선변제권이 있을 수 있습니다.
질문자님이 전입신고와 확정일자를 받은 날이 근저당설정액 보다 빠르다면 우선변제권이 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
지나간 소유자나 변경 횟수는 단순 참고사항일 뿐이고 현재 주택의 가치와 현 소유자의 재무여력이 중요할 뿐 입니다.주택의 가치는 등기에 표시된 거래금액을 참고할 수 있으나 거래 시점이 오래전이고 현재 시점과 시장가의 변동이 크다면 최근의 시세를 분석할 필요가 있습니다
아파트가 아닌 일반 주택이나 빌라라면 공시가격 또는 대출 감정가를 참조하시면 되겠습니다.
공시가의 126% 또는 감정평가한 주택 가격에 비해 근저당 금액과 보증금을 합친 금액이 70%이내에 든다면 대체로 안전하다고 볼 수 있습니다
전세가격이 저렴하다고 하셨는데 만일 지역별 최우선 변제금 범위에 든다면 만일의 경우 경매시에도 낙찰 금액의 절반의 금액까지 지역별 시기별 정해진 규정에 따라 최우선 변제를 받을 수 있습니다
또 최근 많은 분들이 이용하는 전세보증금 반환보증가입이 가능한 경우라면 지나친 염려는 하지 않아도 되겠습니다안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
전세가액이 해당지역 최우선변제금액에 모두 포함되는지 확인하시고 보증금보증보험에 가입되는곳에만 들어가시길 바랍니다.