원룸에 이사 온 지 한 달도 채 안 되어 곰팡이가 발생했습니다.
안녕하세요. 임대차 분쟁 관련하여 질문을 요청드립니다.
저는 2025년 12월 8일, 전주시의 한 원룸에 입주하였습니다.
입주 후 한 달도 채 되지 않은 2026년 1월 2일경, 방 천장 곳곳에 곰팡이가 발생한 것을 발견하였고, 이후 짧은 기간 내에 곰팡이가 빠르게 확산되었습니다.
저는 평소 아르바이트로 인해 집에 상주하는 시간이 많지 않으며,
재실 시에도 실내 공기질을 위해 하루 1회 이상 환기를 지속적으로 하였고,
샤워 또한 단시간 내로 마치는 등 일반적인 주거 관리 의무는 충실히 이행하였습니다.
곰팡이를 인지한 즉시 임대인에게 이를 알렸으나,
임대인은 되려 저에게 욕실 사용 빈도와 환기 여부 등을 문제 삼으며 곰팡이 발생 원인이 제 관리 소홀이라는 취지로 주장하였습니다.
이후 계약서를 재확인한 결과, 특약 사항에
“누수, 균열 있음 (육안으로 확인되지 않은 균열이 있을 수 있음)”
이라는 문구가 기재되어 있는 것을 확인하였습니다.
입주 당시 해당 하자에 대한 구체적인 설명이나 고지는 없었으며, 육안으로 확인 가능한 상태도 아니었습니다.
그리고 저는 곰팡이의 원인이 구조적 하자 또는 누수 가능성에 있다고 판단하여
천장 보수 및 도배를 요청하였으나, 임대인은 도배 비용 전액을 임차인이 부담해야 한다는 입장을 고수하고 있습니다.
해당 원룸은 한겨울에도 곰팡이가 발생할 정도로 주거 환경에 문제가 있으며,
단순 도배만으로는 재발 가능성이 높다고 판단하여
부득이하게 중도 퇴실 의사를 임대인에게 통보하였습니다.
그러나 임대인은 중도 퇴실을 원할 경우에도
도배비 전액을 지급해야만 퇴실이 가능하다고 주장하고 있어 분쟁이 발생한 상황입니다.
현재 곰팡이 사진과 집주인 통화녹음본 보유 중입니다
이에 대해 다음 사항이 궁금합니다.
1. 입주 후 단기간 내 발생한 천장 곰팡이에 대해 임차인에게 관리 책임이 인정될 수 있는지
2. 계약서 특약에 “누수·균열 있음”이 기재된 경우에도 임대인의 수선 의무가 면제되는지
3. 임대인의 하자 보수 거부를 이유로 한 중도 해지 시, 임차인이 도배비를 부담해야 하는지
4. 현재 상황에서 제가 취할 수 있는 법적 대응 또는 분쟁 해결 절차는 어떻게 해야하는지가 궁금합니다
안녕하세요. 유선종 변호사입니다.
입주 한 달도 되지 않아 발생한 천장 곰팡이에 대해 임차인의 관리 책임은 인정될 가능성이 낮고, 현재 정황상 임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 중도 해지는 정당하다고 볼 여지가 큽니다.
곰팡이가 입주 직후 겨울철에 천장 전반으로 빠르게 확산되었다면 이는 통상적인 생활습관 문제가 아니라 누수, 단열 불량, 구조적 결함과 같은 건물 하자로 판단되는 경우가 많습니다.
임차인이 일상적인 환기와 사용을 했다는 사정이 입증된다면 관리 소홀 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 계약서에 “누수·균열 있음”이라는 포괄적 특약이 있더라도, 구체적 하자에 대한 설명이나 인도가 없었다면 임대인의 수선의무까지 면제되지는 않습니다.
특히 주거에 중대한 지장을 주는 하자라면 임대인은 보수 의무를 부담합니다. 이러한 하자 보수를 거부한 상태에서의 중도해지는 임대인의 귀책 사유로 평가될 수 있어, 도배비를 임차인에게 전액 부담시키는 주장 역시 정당성을 인정받기 어렵습니다.
사진, 통화 녹음 등 증거를 확보한 상태이므로 내용증명 발송, 필요시 계약 해지 및 보증금 반환 청구까지 검토할 수 있는 사안입니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가결론 및 핵심 판단
입주 직후 단기간 내 천장 전반에 곰팡이가 발생하였다면 통상적인 생활 관리 책임만으로 임차인 책임이 인정되기는 어렵습니다. 특히 한겨울에 빠르게 확산된 곰팡이는 결로, 단열 부실, 누수 등 구조적 하자 가능성이 높아 임대인의 책임 영역으로 판단될 소지가 큽니다. 임차인의 환기나 욕실 사용 빈도를 이유로 책임을 전가하는 주장은 그대로 받아들여지기 어렵습니다.법리 검토
계약서에 누수·균열 가능성이 기재되어 있더라도, 그 범위와 내용이 구체적으로 특정되지 않았고 입주 당시 인식할 수 없었다면 임대인의 수선 의무까지 전면 면제되지는 않습니다. 주거 목적을 달성할 수 없는 하자는 기본적 유지 의무에 해당하며, 특약은 임차인에게 모든 위험을 전가하는 근거가 되기 어렵습니다.중도 해지와 비용 부담
임대인이 하자 보수를 거부하거나 미이행한 상태에서 임차인이 거주 곤란을 이유로 계약을 해지하는 경우, 통상적 사용으로 인한 도배 비용까지 임차인이 부담할 의무는 제한적으로 해석됩니다. 구조적 하자로 인한 곰팡이라면 도배비 전액 청구는 정당성이 약합니다.대응 절차 및 전략
곰팡이 사진과 통화 녹음은 중요한 증거이므로 보존하시고, 내용증명으로 하자 보수 요구 및 계약 해지 의사를 명확히 남기는 것이 우선입니다. 이후 보증금 반환 분쟁으로 이어질 경우 조정 또는 소송을 통해 책임 범위를 다투는 방식이 현실적입니다.