새 건물주가 세입자들에게 2배로 월세를 올려달라고 하는데 법적 보호를 받을 수 있나요?

Question

만6년간 상가건물에 월세를 주고 사업을 했습니다.

그런데 올해 새 건물주가 바뀌었습니다.

시세보다 높은 가격에 건물을 매입하였는데,

고스란히 그 비용을 세입자들에게 요구합니다.

처음 세입자들과 만나는 자리에서,

"모두 나가라. 건물을 리모델링하고 새로운 세입자와 계약을 다시 하겠다"고 했습니다.

다른 세입자들은 모두 월세를 2배로 올려주었습니다.

우리 가게는 계약기간이 6개월 아직 남아있어서

재계약을 하려면 월세가 얼마나 되느냐고 물었더니,

80% 정도 올려서 계약해 주겠다고 합니다.

세입자들을 보호할 법적 장치는 없는 건가요?

이런 건물주에게 세입자가 법적으로 말할 근거가 있으면 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

5%이상 올릴 수 없습니다.

상가건물임대차보호법 제11조 제1항에서는 “차임(임대료) 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 정하고 있습니다. 
 
제2항에서는 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다”고 정하고 있습니다. 또 위 규정에서 언급된 대통령령인 상가건물임대차보호법 시행령은 최근 개정돼 그 증액의 비율은 5%를 초과하지 못하게 하고 있습니다

[출처: 중앙일보] 상가주인이 월세를 한꺼번에 30% 올려달라고 할 때

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

시행령

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

임대인의 주장은 리모델링을 이유로 계약갱신을 거절하겠다면서도 월세를 많이 올려주면 재계약하겠다는 것으로 보입니다. 이는 상가건물임대차보호법을 악용하는 것으로 월세를 올려주면 재계약하겠다는 발언에 대한 증거확보하시고 계약갱신청구하시면 되겠습니다.