상가 계약기간 만료로 세입자를 내보내고 주인이 다른 업종으로 상가에서 영업을 하고자 할 때 기존 세입자가 권리금을 주인에게 요구할 수 있나요?

Question

상가를 임대중인데 임차인과의 계약기간이 종료되어 임차인을 내 보내고 주인이 직접 장사를 하려고 합니다.

당초 세입자는 5년간 식당을 했고 비어있는 상가에 권리금 없이 들어와 영업을 했습니다.

집주인은 커피숖을 할 목적으로 세입자에게 계약종료시 나갈것을 요청했습니다.

이에 세입자는 초기 시설비등을 이유로 2000만원을 요구합니다. 이 요구가 법적으로 타당한가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물임대차보호법의 규정을 참고하시기 바랍니다. 임차인이 신규임차인을 주선하는 경우에는 권리금 회수기회를 보장해야 할 것으로 보입니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]

이상, 답변 드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가임대차법은 임대인이 ‘1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라면 임대인이 임차인에게 권리금 지급 의무가 발생하지 않는다고 규정하고 있습니다.

임대인이 자기 건물을 자기가 쓰겠다고 달라고 하는 것은 막을 수는 없지만, 임대인이 자신이 직접 임차인을 구한 뒤 권리금을 받아가는 것을 막고자 하는 취지입니다.

임대인이 자신이 쓰겠다고 하는 경우에는 임차인은 1년 6개월 동안 임대인이 실제로 쓰는 것이 맞는지 확인을 해야 합니다. 그 전에라도 다른 사람에게 임차를 해준다면, 임대인을 상대로 권리금을 달라고 요청하고 소송을 제기해 받아낼 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위 사안과 같이 임대인이 직접 해당 사항과 같이 직접 사용할 목적으로 임대차 계약 종료가 된 경우 권리금 등에 관한 사항 질의 주셨습니다.

이러한 경우 상가임대차법은 임대인이 ‘1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라면 임대인이 임차인에게 권리금 지급 의무가 발생하지 않는다고 규정해 놓았습니다.
임대인이 자기 건물을 자기가 쓰겠다고 달라고 하는 것은 막을 수는 없지만, 임대인이 자신이 직접 임차인을 구한 뒤 권리금을 받아가는 것을 막고자 하는 취지라고 할 수는 있어 보입니다.

해당 사안에 대해서 시설권리금 명목으로 실제 커피숍 등에 사용할 수 있는 권리금 등으로인정할 수 있는 사정이 있다면 일정 부분에 대한 시설 권리금을 지급하는 것으로 적절한 합의가 이루어 지는 것을 고려해보시기 바랍니다.