임차권등기명령 신청에 대해서 궁금합니다 이것이 소송은 아니지요??

Question

임대차계약기간 종료되었습니다

임차권등기명령 생각중입니다

혼자서 신청할 생각입니다

기본적인 서류와 절차는 인지했는데 이 신청이 소송을 의미하는 것은 아니죠?

임차권등기명령 신청 결정이 났음에도 임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 소 제기를 하라는 뜻인가요?

나중에 소송까지 가면 보증금반환에 의한 소 제기와

더불어 손해배상도 같이 청구하라는 뜻인가요?

제 계획은

임차권 등기명령 신청

임차권 등기명령 결정

임대인 보증금 미반환시

소송이 아닌 경매개시를 할 예정인데 경매를 하는 것도 소 제기는 아니죠?

저는 소송 없이 등기명령신청과 경매를 원합니다

제 계획이 가능한 것이 맞는 지 궁금합니다

소요기간과 소요비용도 궁금합니다 감사합니다~.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

임차권등기명령은 일종의 권리를 보존하기 위한 수단에 불과한 것이고, 실제 권리를 청구하는 소송과는 구별됩니다. 소제기에 해당하는지 여부에 특별한 의미가 있는 것은 아닙니다. 아래 링크의 내용도 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

임차권등기명령신청을 소제기라고 보기는 어렵습니다. 임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료된 이후에도 대항력을 유지하기 위한 수단으로, 임대차계약 이후에 다른 집으로 이사를 한 이후에 소제기를 할 수 있다는 것입니다.

경매를 하려면 집행권원이 있어야 하는바, 집행권원은 확정판결로 소송절차를 진행해야 합니다.

소송없이 경매신청을 하기는 어렵습니다.