공매시 권한 있는 전제세입자는 어떤 절차에 의해서 전세보증금을 돌려받게 되는 건가요?

Question

확정일자 순으로 받는 건지 무조건 받게 되는 건지 그 절차가 있을 거 같아서요.

현재 소송을 진행중이라고 합니다. 건물이 신탁사로 이전되기 전에 전입신고를 했고 동사무소에서 확정일자까지 마치고

임대차보호법의 보호를 받아야 할 것 같은데 보증금은 누가 주는 것이고 어떤 절차를 거쳐야 받을 수 있는 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

신탁 등기 전 대항력을 갖춘 의뢰인의 경우 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정될 것으로 보입니다. 공매 절차에서는 배분요구 종기까지 배분요구를 해야 하며, 매각 대금에서 확정일자 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.

보증금은 공매 낙찰 대금에서 배당되는 방식이며, 만약 낙찰 대금으로 전액 변제가 되지 않는다면 신탁사를 상대로 대항력을 주장하여 잔액을 반환받을 수도 있습니다. 다만, 신탁 원부상 우선 수익자들의 권리 관계에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 정확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

소송을 이미 진행 중이라면 해당 사건의 당사자와 청구 취지를 다시 한번 점검할 필요가 있습니다. 모든 보증금을 무조건 보장받는다는 보장은 없기에, 배분요구서 제출 등 법적 절차를 놓치지 않아야 할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

신탁사로 이전되기 전부터 거주하던 집이 공매로 넘어가 보증금 회수에 대한 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 신탁등기 전에 대항력을 갖추셨다면 공매 절차에서 배당을 받거나 새로운 낙찰자에게 청구하여 보증금을 전액 보호받으실 수 있습니다.

1. 공매의 종류에 따른 반환 주체 확인

모든 공매가 확정일자 순으로 매각 대금에서 돈을 돌려주는 것은 아닙니다. 진행 중인 절차가 한국자산관리공사의 압류재산 공매인지 신탁사의 신탁공매인지에 따라 보증금을 돌려주는 주체와 반환 절차가 완전히 달라집니다.

2. 압류재산 공매 시 배당요구 절차

원소유자의 세금 체납 등에 의한 압류재산 공매라면 일반 법원 경매와 유사하게 확정일자 순위에 따라 매각 대금에서 배당을 받습니다. 이 경우에는 반드시 정해진 기한 내에 자산관리공사에 권리신고 및 배당요구를 하셔야만 순위에 따라 돈을 지급받을 수 있습니다.

3. 신탁공매 시 낙찰자의 보증금 인수

반면 신탁사에서 자체적으로 진행하는 신탁공매라면 매각 대금에서 우선 배당을 해주는 법정 절차가 없습니다. 대신 질문자님은 신탁등기보다 앞서 전입신고를 마친 선순위 임차인이므로 새로운 공매 낙찰자가 보증금 반환 의무를 그대로 떠안게 되어 추후 낙찰자에게 돈을 받게 됩니다.

지금 상황에서는 먼저 한국자산관리공사나 해당 신탁사에 문의하여 현재 진행 중인 공매의 정확한 성격부터 파악해 보세요.

복잡한 상황 속에서도 절차에 맞게 잘 대응하시어 소중한 전세금을 무사히 돌려받으시기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

공매의 경우에도 경매와 마찬가지로 우선순위를 판단하게 되고 무조건 지급받는 것은 아닙니다 해당 공매에서 기준권리가 된 부분이나 다른 채권자의 선후관계에 따라서 배당 여부가 달라지게 되는데 이 내용만으로 판단하기에는 어려움이 있습니다 다만 최우선 변제의 경우, 해당 부분은 배당이 가능할 것입니다.

이상입니다.