상가재계약 관련해서 문의합니다

Question

10년정도 상가를 임차해서 사용해왔습니다. 상가재계약 관련 질문입니다.

상가재계약시 2018년 11월 30일 부터 24개월로 한다 라고 하고 특약사항에 이전계약서는 무효로 한다 라고 되어있습니다.

질문1 ) 11월21일 당일 계약종료일 9일일 남은 상태에서 월세를 130에서 170으로 올려 달라고 문자왔습니다.

그전에 월세관련해서 어떤 의사 표시도 한적이 없는 상태입니다.

묵시적 계약 연장이라고 생각하고 있었습니다. 어떻해야 하나요?

질문2) 10년정도도 임차해 사용했왔지만 2018년 11월 30일 재계약시 특약사항에.이전 계약서는 무효로 한다 라고 되어있는데 그러면 계약일 부터 10년간 상가 임대차 보호법을 적용받을수 있는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

상가건물임대차보호법상 임대료는 5% 인상을 한도로 하므로 이를 주장해보실 수 있겠으며, 무효라는 것이 있더라도 기존에 계약을 체결했던 사실 자체가 없어지는 것은 아니라고 보이기는 합니다. 당사자간의 의사가 어떤 것이었는지 해석이 요구됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지)에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

1. 임대인이 임대차기간 만료 1개월전까지 갱신거절통지 또는 조건변경통지를 하지 않았기 때문에, 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 상황입니다. 묵시적 갱신에 따라 이전 계약내용과 동일한 임대차계약이 체결되었다는 점을 주장하시기 바랍니다.

2. 특약사항에 기재한 "이전 계약서는 무효로 한다"라는 문구를 왜 기재한 것인지 따져봐야 할 것으로 보입니다. 양 당사자간 합의에 따라 임차인의 10년간의 임대차계약 보호기간을 재설정한 취지라면 계약일로부터 10년간 상임법 적용이 가능할 것으로 보입니다.