임대인은 계약갱신관련 사항을 계약종료 6개월전에서 2개월전에 통지하면 되지만 임차인은 계약종료 2개월전까지만 통지하면 됩니다. 즉, 계약종료 2개월전이면 언제든지 계약서를 갱신 할 수 있습니다. 다만, 기존계약이 유효하므로 기존 계약일자 이후로 날자를 설정하면 됩니다. 임대인과 합의만 된다면 보증금을 줄이고 월세를 증가시켜 계약할 수도 있습니다.
질문의 내용 모두 합의가 된담녀 관계 없습니다. 다만 재계약에 대한 부분은 만기 6~2개월전까지 의사통보를 하셔야 하기 때문에 8월 만기라면 6월29일 전까지는 재계약에 대한 의사를 통보하시고 합의가 된다면 계약서는 아무때나 작성하시면 됩니다. 중요한건 계약서 작성시기가 아니라 계약서상 임대차조건, 기간 그리고 최종 합의여부입니다. 보증금 감액관련한 부분은 임대인과 협의를 하셔야하는데 시세가 현재 조건보다 하락하였다면 임대인도 받아들이겠으나, 그게 아니라면 쉽게 동으하지는 않을 것으로 보입니다.