전세금 묵시적갱신인줄 알았는데 재계약 상태일때 반환의무가 있을까요?

Question

안녕하십니까 임대인 입니다.

임차인과 의견충돌이 있어 부동산 선배님들 고견을 여쭙고자 합니다.

21년 4월3일 첫 전세계약

23년 4월 2일 만기 였는데

임차인이 23년 1월 18일 더살겠다고 전화 통화를 하였습니다.(녹취있음)

재계약서는 작성하지 않았습니다.

몇달 지나지않아 임차인이 4개월후 나가겠다고하여 임대인 임차인 모두 묵시적갱신인줄 알고 알겠다고 이야기 하였고 전세가가 많이 떨어진상태라 금액도 낮춰 내놓게 되었습니다.

전세집이 나가지않아 대출신청까지 해놓은 상태인데

알아보니 6개월에서 2개월사이 통화로 합의가 되었으면 재계약인걸 알게되었습니다.

그래서 제가 비싼 이자까지 부담하면서 대출실행을 해서 반환할 없다고 생각이 듭니다.

임차인 입장은 퇴거 합의후 매매 계약까지 했다 퇴거 한달전 이게 무슨경우냐 무조건 반환해줘라 이런입장입니다.(임차인도 모든대화 통화 녹취했다함)

재계약 상태인데 제가 손해까지 보면서 반환을 해줘야할 의무가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자님 말처럼 묵시적갱신이 아닌 정상적인 재계약으로 볼수 있습니다. 물론 임차인이 갱신청구권 사용의사를 분명히 밝히지 않았기에 갱신청구권을 사용한 재계약으로 보기도 어려워 임대인 동의없이는 해지가 불가한 상황으로 판단됩니다. 다만 중도해지 요구시 본인이 이에 동의하였다면 해당 협의를 이행하셔야 할듯 보입니다. 이유는 당사자간 의견합치만 되면 사실상 계약은 체결되었다고 볼수 있기 때문에 이미 서로간의 중도해지는 합의되었다 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ귀하의 질문 내용을 분석해 보니묵시적계약에 해당됩니다

잘 아시겠지만 묵시적계약은 계약조건의 변동멊이 계야콴계의 유지를 의미하기 때문에 계약서를 새로작성할 필요가 없습니다

그리고 묵시적계약 상태에서 6-2개윌 전 계약해지 요구권이 임차인에게는 주어져 있어 계약기간 중에도 임대인에게 계약 종료를 통보할 수 있습니다

그리고 재계약이라 함은 보증금 또는 월세를 5%상한선 또는 이하 에서 조건이 변동되므로 계약서를 다시 작성하여 새로이 진행되는것 입니다

저의 견해는 현계약 상태는 묵시적계약 관계로 이해되어서

임차인의 요구는 타당하다고 생각됩니다

자세한 사항은 주택 임대차 3법 규정을 다시 잘 살펴보시기 비랍니다

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지, 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지(이사)시에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다. 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임차인역시 묵시적 계약연장이 됐을때 만기전 나가겠다고 통보후 3개월후에 임대인이 보증금과 부동산수수료까지 내줘야 하는 의무가 생기지만 서로가 통화하고 계약연장을 하셨는데 서로가 법조항을 이해를 못하셨나보네요

임차인역시 안타까운 상황이 와버렸네요

임차인은 방이 나가는걸 봐가면서 계약을 해야지 나가지도 않았는데 방계약부터 해버렸으니 임차인이 이사를 안할수도없으니 임대인께서는 몇달치 이자를 임차인께 부담하라고 협의를 하시는게 어떻겠습니까

협의를 잘하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차계약이 묵시적갱신이 되면 임대인은 계약중도에 해지를 요구할 수 없으나 임차인은 계약해지를 요구 할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 계약해지 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력은 생깁니다. 보증금 반환해 주어야 하고요.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

묵시적갱신이나 계약갱신청구권에 의한 연장의 경우 임차인은 언제던지 계약해제를 임대인에게 통보할수있고 통보한날로부터 3개월후 효력이 발생하여 계약이 해제됩니다.