강제경매 상계처리 신청 및 가능 유무!!

Question

전세금 못 돌려 받아 강제 경매 신청했구요 1년 기다려서 이제 매각 결정 났네요...

제가 1순위고 전세금 보다 감정가가 200만원 높게 나와 1차가 9천200에 시작되는데요,

바로 1차에 들어가려고 하는데

1)상계처리 된다면 저는 200만원만 더 준비 하면 되는건지요..?

2)그리고 상계처리가 안될 수도 있다고 하는데 안되는 경우는 어떤 경우인가요?

제가 경매 받아 바로 매매 할 계획인데요

3)경매 금 보다 낮게 매매 하면 2년 소유 안하고 바로 매매 가능한거 맞죠?

징글징글하게 1년을 기다렸네요..

그리고 지금까지 법무사 통해서 진행 했는데 상계처리 신청은 법무사가 해 줄 수 있는 부분이 아니라고 선을 긋는데 상계처리 셀프로 가능한가요? 신청은 어디서 하나요?

4)낙찰 받은 후에 상계처리 신청 해야된다 하는데, 맞나요?

그리고 지금 등기 상태인데 국민건강보험공단에서 압류는 뭘까요?

유현심 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,낙찰가가 9,200만 원이고, 전세보증금이 9,000만 원이라면차액 200만 원만 준비해서 상계처리 후 낙찰 가능합니다 단, 상계처리는 낙찰자가 본인 채권자일 경우에만 가능하고 전세보증금을 못 받은 세입자가 스스로 낙찰자일 때만 상계 인정됩니다상계처리가 안 되는  경우는 본인이 아닌 제3자가 낙찰을 받을때입니다상계 처리를 하려면 낙찰자가 곧 세입자(채권자)여야 하며,우선변제권 또는 대항력 있는 확정일자 임차인인 상태여야 합니다,경매로 낙찰받은 부동산은 2년 보유 요건 없이 즉시 매매 가능합니다단, 경매 금액보다 낮은 가격으로 매도할 경우엔 소득세 측면에서 양도차익 없음으로 간주되기에 세금 부담이 없습니다,실무적으로는 낙찰 직후, 법원에 직접 방문해서 상계신청하는 경우가 많고부동산 전문 변호사나 경매 전문 법무사 도움받는 것도 추천합니다,해당 부동산 소유주가 건보료 체납한 경우,건강보험공단이 압류 처분을 등기부에 기재한 것입니다낙찰에는 큰 영향은 없으나,매각대금 배분 시 후순위 채권자로 들어와서 일부 받을 수 있습니다 전세보증금이 1순위라면, 건보공단은 배당 못 받을 확률이 큽니다