거래 당시 신축상가 , 원상복구는 어디까지?

Question

임차인은 임대인에게 시설권리금을 요구할 수 없으며, 계약기간 만료 후 퇴거시에는 분양당시 상태로 원상복구 한다.

임차인은 본인의 책임과 비용으로 시설물의 전기증설, 에어컨설치등 영업에 필요한 부수적인 사용에 대한 추가시설이 가능 즉시 복구하여야 한다.

이렇개 계약서에 명시되어있습니다.

거래당시 신축상가 공실이였으며 현재는 미용실로 운영중이고, 에어컨증설, 실외기설치로 인한 구멍,

창문 썬팅지, 싱크대•샴푸대•세탁기 배관,간판 도 없애야 하는건가요?

바닥은 에폭시 입니다.

멀티탭 부착으로 인한 못자국,

또한 벽은 기존 하얀 공실벽인데 시간이 지나면서 벽갈라짐이 있습미다. 이부분도

원상복구범위가 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  계약서에 분양 당시 상태로의 원상복구가 명시된 경우, 임차인의 영업을 위해 추가·변형한 시설은 원칙적으로 철거 및 복구 대상이 됩니다. 다만 통상 사용으로 인한 경미한 손상이나 구조적 하자는 임차인 책임으로 보기 어렵습니다.

• 법리 검토
  상가임대차 관계에서는 계약 내용이 우선 적용됩니다. 신축 공실 상태에서 임차가 이루어졌고, 임차인이 비용을 들여 영업 목적의 시설을 설치한 경우 이는 임차인 사용에 따른 변경으로 평가됩니다. 반면 시간이 지나며 자연적으로 발생한 노후나 건물 자체 하자는 통상손모로 보아 임차인에게 전가되지 않습니다.

• 항목별 원상복구 범위
  에어컨 증설과 실외기 설치로 인한 타공은 복구 대상입니다. 창문 썬팅지, 싱크대와 샴푸대, 세탁기 배관 역시 영업을 위해 추가된 시설이므로 철거 범위에 포함됩니다. 간판도 설치했다면 제거 대상입니다. 에폭시 바닥은 시공 당시 포함 여부가 기준이며, 추가 시공했다면 철거 또는 원상회복이 필요합니다. 멀티탭 부착으로 인한 못자국은 통상적인 복구 범위에 포함되나, 간단한 보수 수준이면 충분합니다. 벽 갈라짐은 구조적 또는 자연적 하자로 보일 가능성이 높아 임차인 책임으로 보기 어렵습니다.

• 실무상 대응 방향
  퇴거 전 임대인과 사진 기준으로 사전 합의를 시도하고, 분쟁 소지가 있는 부분은 내용증명이나 확인서를 통해 범위를 명확히 하는 것이 바람직합니다. 과도한 복구 요구에는 법리상 통상손모 개념으로 대응 가능합니다.